Fixer un loyer approprié et juste

Vous avez un appartement ou une maison que vous souhaitez mettre en location mais vous ne savez pas comment définir un loyer qui corresponde au marché actuel de l’immobilier ? Vous avez besoin d’aide pour définir la valeur locative de votre bien et connaître vos droits et devoirs en tant que propriétaire-bailleur ?
Nous faisons aujourd’hui un point sur la réglementation en vigueur au sujet de la tarification des locations !

Quelles méthodes utiliser pour fixer un loyer ?

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Afin de pouvoir estimer le montant de votre location, il est nécessaire d’évaluer votre bien. Pour cela, vous devez répondre à des questions essentielles :

• votre bien est-il neuf, rénové ou ancien, en état et aux normes ?
• se situe-t-il à proximité de transports en commun, d’écoles, de commerces ou du centre-ville ?
• sa superficie correspond-elle aux types d’appartements ou maisons recherchés par de potentiels locataires ?
• votre bien dispose-t-il d’une cave, d’un grenier ou d’un autre type d’espace de stockage ?
• est-il situé en étage élevé ? Si oui, l’immeuble dispose-t-il d’un ascenseur ?

Grâce à vos réponses, vous pourrez déjà définir approximativement la valeur locative de votre bien.

Une fois cette étape franchie, il faudra comparer votre appartement avec d’autres et vous renseigner sur les prix des locations de biens similaires au vôtre. Vous pouvez, pour cela, regarder si certains de ces logements mis en location sur des sites d’annonces immobilières trouvent rapidement preneurs ou non. Vous vous ferez ainsi une idée plus précise des besoins des locataires et du potentiel de votre bien pour définir un loyer approprié !

Pourquoi est-il important de définir le bon montant de location ?

Fixer un loyer n’est pas forcément aisé, mais plusieurs raisons doivent vous pousser à prendre du temps pour évaluer votre bien, comprendre les demandes et besoins des futurs locataires et connaître le marché actuel.

Alors, pourquoi est-il nécessaire de choisir un tarif de location approprié ?

Tout d’abord, avoir des locataires dans votre appartement vous permettra d’obtenir une rentrée d’argent chaque mois vous aidant ainsi à assumer divers frais : charges immobilières, crédit banquier à rembourser, assurances diverses, taxe foncière…

Ensuite, puisqu’il est un peu difficile de modifier le prix d’une location en cours de bail (comme expliqué ci-dessous), il est réellement important de fixer, dès le départ, un montant avec attention et soin. La première estimation de votre bien doit donc être pensée avec précision !

Enfin, contrairement à ce que l’on peut croire, faire le choix de demander un montant de location plus élevé que la moyenne ne semble pas être judicieux. Votre location sera moins rentable sur du long terme. En effet, si votre appartement est loué à un prix plus important que d’autres biens similaires, vous mettrez certainement plus de temps à trouver un potentiel locataire. De plus, les locataires risqueront de quitter votre logement plus rapidement s’ils observent que d’autres biens sont mis en location pour un tarif moins élevé. De ce fait, vous devrez peut-être faire face à des périodes sans locataire et donc sans versement d’argent.

Pour finir, il faut prendre en compte que plus les locations sont chères, plus il est probable de devoir faire face à des impayés ! Au vu de l’ensemble de ces éléments, il semble vraiment utile de bien définir le montant de sa location, et ce, dès le départ !

Qui peut vous apporter une aide ?

Si vous n’arrivez pas à établir le montant de votre location, vous pouvez demander conseil auprès des agences immobilières du quartier ou vous renseigner auprès des Observatoires locaux des loyers dans les zones dites « tendues ». Ces derniers ont pour mission le recueil de données relatives aux locations, du parc privé, établies au sein d’une même zone géographique et la mise à disposition des statistiques qui résultent de ces données. Plusieurs grandes villes de France disposent de ces Observatoires.

Pour connaître les communes étant définies comme « zones tendues », vous pouvez contacter l’Agence Départementale pour l’Information sur le Logement (ADIL).

Que prévoit la Loi ?

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Concernant les premières locations

Lorsqu’un bien n’a encore jamais été loué par le passé, le montant de sa location peut être fixé librement pas le propriétaire-bailleur. Il n’y a donc aucune réglementation imposée concernant les premières locations d’appartements ou de maisons.

Cette liberté concernant la tarification s’applique également lorsqu’un appartement est vacant depuis plus de 18 mois ou lorsque d’importants travaux de rénovation ont été effectués au sein du bien.

Le renouvellement d’un contrat de location

Dans les communes de plus de 50 000 habitants (appelées zones « tendues »), un décret de la loi ALUR encadre les tarifications des locations. En effet, lorsqu’un logement fait l’objet d’une nouvelle location, le montant indiqué sur le nouveau bail ne peut dépasser celui appliqué au locataire précédent.

Le dispositif d’encadrement a pour but d’éviter une hausse trop importante des tarifs de location d’année en année.
Ce décret est en vigueur depuis 2012 et s’applique à tout type de nouvelle location, qu’il s’agisse d’un bien meublé ou non meublé, utilisé comme résidence principale pour le locataire.

Dans tous les cas, si un propriétaire souhaite modifier le montant de la location de son bien, ce dernier doit être établi en fonction de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) produit par l’INSEE chaque trimestre. La limite fixée peut varier dans certaines exceptions : c’est le cas notamment lorsque le bien a été véritablement sous-évalué au départ ou lorsque des travaux de grande ampleur ont été effectués au sein du logement.

L’exception de la ville de Paris

Dans la capitale française, le montant de la première location d’un logement est encadré. Cela signifie qu’il ne doit pas dépasser un certain montant au mètre carré, fixé par le Préfet chaque année. Un tarif de référence est donc défini en fonction du quartier dans lequel se trouve le bien, de son nombre de pièces, de son année de construction et du type de location (appartement vide ou meublé).

Néanmoins, si votre bien dispose d’atouts remarquables, il est possible de demander un complément financier à votre locataire. Le caractère exceptionnel d’un bien peut être défini notamment par une vue incroyable, la présence d’un jardin, d’une terrasse, d’équipements luxueux (sauna, home-cinéma par exemple) ou encore d’une hauteur sous plafond de plus de 3,3 mètres.

Il semble important de noter que le locataire peut contester cette demande de complément auprès de la Commission Départementale de Conciliation dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail.

La revalorisation d’un bien

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Effectuer des travaux d’amélioration dans votre logement afin d’améliorer son confort ou sa sécurité peut vous permettre d’augmenter la tarification de votre location. Il ne s’agit pas de travaux « simples » tels que le rafraîchissement des peintures par exemple. Cela peut correspondre à la mise en place d’une climatisation, d’une cuisine équipée, d’une piscine…

L’augmentation du montant de la location est encadrée. En effet, s’il s’agit d’une première location, le montant des travaux doit être égal à 6 mois de loyer minimum tandis que lors d’un renouvellement de bail, ce montant correspond à un an minimum.

Dans tous les cas, l’augmentation du prix de la location ne pourra être faite avant la fin des travaux et la majoration ne pourra dépasser 15 % du coût des travaux.

La Loi Pinel : comment réduire ses impôts par le biais d’une location ?

Le dispositif Pinel, appelé anciennement « Loi Duflot » et créé en 2015, a été mis en place afin de développer les constructions de logements neufs. Ce dernier permet en effet aux propriétaires-bailleurs d’obtenir des avantages fiscaux en s’engageant à respecter le montant de location fixé par décret. Pour cela, le bien doit être acquis neuf et être loué pendant 6, 9 ou 12 ans.

Ce dispositif peut donc être tout à fait intéressant pour des propriétaires investisseurs !

En guise de conclusion

Bien choisir le tarif de votre location contribuera à la rentabilité globale de votre investissement immobilier ! Il est donc important d’accorder la plus grande attention à l’estimation de votre bien en fonction de ses qualités, ses défauts et en rapport avec le marché actuel de l’immobilier !