Comment vivre de l’immobilier ?

Valeur sûre, l’investissement locatif permet de se verser des revenus complémentaires à son activité principale dans un premier temps, et de vivre de l’immobilier dans un second temps. Toutefois, il est important de se former afin de mettre en place une stratégie précise et gagnante pour profiter de ce secteur qui est en plein essor en France.

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Que signifie être rentier ?

Être rentier signifie vivre des revenus provenant de vos investissements. En procédant par étapes, du temps et des actions continues, vous pourrez construire un patrimoine qui vous permettra de vivre de vos actifs.

Quels sont les avantages ?

La plupart des personnes choisissent d’investir dans l’acquisition d’une résidence principale. Il est néanmoins plus intéressant d’investir dans des logements locatifs. En effet, préférez-vous vivre toute votre vie sur la base d’un seul revenu qui est votre salaire et attendre patiemment votre retraite ? Ou préférez-vous créer votre indépendance financière en encaissant des loyers chaque mois ? Si vous possédez un revenu régulier, il est possible de demander un prêt à une banque et de faire de l’investissement.

La création de vos actifs

En adoptant une stratégie précise, vous pourrez obtenir un prêt auprès d’une banque car vous investissez dans de l’actif. Le risque est limité car elles ont le droit de saisir les appartements en cas de paiements non respectés.
La rente correspond aux loyers payés et surtout au cashflow dégagé. Le cashflow est le montant restant une fois que vous avez réglé votre crédit mensuel, les charges et les taxes correspondants au loyer que vous encaissez.

Se former et adopter une stratégie fiable

Afin de réussir dans ce secteur prometteur, il est important de se former afin d’acquérir les bases solides à tout investissement. Il faut d’abord, trouver un bien que vous pourrez louer avec des mensualités plus élevées que celle du crédit. Cela vous permettra de rembourser votre crédit mais aussi d’en retirer un revenu. Pour optimiser le cashflow, contrairement aux idées reçues, il est mieux d’opter pour un crédit sur 25 ans. Pour être indépendant financièrement, il est nécessaire de mettre en place plusieurs opérations généralement.

Les erreurs à ne pas faire

Se former est indispensable afin d’éviter un grand nombre d’erreurs. Vous gagnerez ainsi en temps et en argent. Il faut en effet, se méfier des publicités mensongères qui offrent des prix de vente irréalistes et trop élevés. Si vous souhaitez rentabiliser votre achat, vous serez alors obligé de mettre un loyer au-dessus du prix du marché et vous risquez de ne trouver aucun preneur.

Il est conseillé de s’informer sur le secteur géographique où vous souhaitez investir et prendre connaissance du prix du marché.

Commencez dès que possible !

Si vous êtes jeune et actif, profitez-en pour investir dès maintenant. Se former à l’investissement dès que possible vous permettra de mettre en place votre indépendance financière et d’en profiter pleinement. De plus, les banques sont plus enclines à prêter aux jeunes actifs et à des meilleurs taux. Vous pouvez commencer à construire votre patrimoine en investissant bien et stratégiquement. Investir dans du locatif sera à long terme plus rentable que d’investir dans l’achat d’une résidence principale.

Le cashflow

Le cashflow correspond au montant dont vous bénéficiez une fois que vous avez réglé votre crédit mensuel, les charges et les taxes afférentes au bien. Le cashflow évite l’endettement car vous générez un revenu régulier. Cela rassure les banques et leur permet de vous suivre sur d’autres opérations. En cumulant plusieurs « petit » cashflows, vous deviendrez rentier. Se former afin d’apprendre à jauger vos investissements en fonction du montant que vous souhaitez obtenir est primordial.

Construire votre projet

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Vivre de ses investissements locatifs est possible à condition de respecter certains critères, notamment :

• Être solvable et avoir un dossier rassurant : des revenus réguliers, aucune dette et de l’épargne idéalement.
• Avoir fait une étude de marché sur le secteur où vous souhaitez investir. Ainsi, vous pourrez déterminer un prix de loyer raisonnable vous permettant de dégager un cashflow.
• Être informé sur la fiscalité liée à votre investissement.

Faire appel à des professionnels

Vous pouvez également déléguer certaines parties importantes de votre recherche à des professionnels agréés. Un chasseur peut se charger de rechercher les bonnes affaires à votre place ou vous pouvez également faire appel à une agence qui offre un service clés en main. Vous définissez ensemble votre projet, vous recherchez le bien et une fois les divers processus d’achat effectués vous le mettez en location. Ce type de services est aussi intéressant dans la mesure où l’agence vous accompagne dans toutes les étapes du projet.

Comment obtenir un prêt ?

Une fois que vous avez bien ficelé votre projet, vous pouvez mettre en concurrence plusieurs banques ou faire appel à un courtier. Vous pourrez ainsi prendre connaissance de vos capacités d’emprunt. Cela vous permettra de mieux orienter vos recherches. Vous pouvez obtenir un accord de principe dans un premier temps. Cela implique que votre profil est intéressant mais cela ne signifie pas nécessairement que vous allez obtenir le prêt. Il est important d’attendre une offre de prêt que vous devrez renvoyer signée.

Dans quels types de biens investir ?

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Lorsqu’on démarre ou qu’on a un budget restreint, il est essentiel de faire une première transaction qui rapporte.

Investir dans du neuf sera plus cher que de l’ancien. En revanche, si vous commencez par investir dans des biens anciens, vous pourrez faire de bonnes affaires. Les biens anciens nécessitent des travaux et cela peut rendre certains acheteurs réticents. Or, la rénovation d’un bien ancien le valorisera. En prenant soin de le meubler et de le décorer, vous pouvez obtenir un loyer qui sera supérieur de 30 % de la mensualité de votre crédit.

Pour créer votre patrimoine, il est déconseillé d’investir dans des biens neufs localisés en centre-ville. Vos investissements doivent vous permettre de vous constituer un complément de salaire ou de retraite et à moyen et long terme de devenir rentier. Ce qui est très difficilement le cas dans l’immobilier neuf.

Lorsque vous débutez, évitez les locations étudiantes au risque de perdre deux mois de loyer pendant les vacances d’été. Sinon, organisez-vous pour remplir ces 2 mois en saisonnier par exemple.

Si vous souhaitez faire appel à une agence pour la gestion de vos biens, sachez que cela peut être onéreux lorsque vous débutez. Vous pouvez gagner du temps en déléguant la gestion de votre appartement à une agence mais cette dernière appliquera des honoraires de gestion allant de 5 à 10 % du montant du loyer. Il est donc plus intéressant de s’occuper de son bien soi-même.

Enfin, il faut savoir que généralement le prix au mètre carré est plus élevé pour les petites surfaces.

L’art de la négociation

Se former à l’investissement locatif vous permet aussi d’acquérir les bases essentielles à la négociation afin d’obtenir le meilleur prix. N’oubliez pas que votre objectif est d’obtenir un cashflow important et de vous construire un patrimoine qui vous permette de devenir rentier. Investir sur vous en vous formant vous permettra d’apprendre les clés nécessaires afin de faire baisser les prix de vos futures acquisitions et donc d’obtenir un meilleur rendement.

Astuces

Saviez-vous qu’il est possible de racheter ses emprunts immobiliers lorsque les taux ont baissé afin d’économiser plusieurs milliers d’euros d’intérêts ? Ainsi, cela vous permet de faire baisser le montant de vos mensualités. Vous pouvez également mettre en vente un ou plusieurs de vos biens. Cela peut être intéressant notamment dans le cas d’un appartement que vous avez rénové et auquel vous avez apporté une plus-value.

Comment se constituer une rente ?

Votre rente correspond à environ 50 % du montant du loyer lorsque vous aurez déduit les impôts et les charges de propriété. Par exemple, si pour obtenir 3000 euros de rente, vous devez encaisser 6000 euros de loyer. Votre patrimoine devra donc être composé de plusieurs biens comme des petits appartements ou de petits immeubles.

Un patrimoine se construit progressivement et il est important de démarrer le plus tôt possible.
Vous pouvez devenir rentier en investissant dans des biens locatifs. Plus vous commencerez tôt, plus vous augmenterez la possibilité de développer ces revenus automatiques.

En résumé

En étudiant la rentabilité des biens que vous voulez acquérir, en vous formant en négociation et en acquérant les connaissances de base en fiscalité locative, vous serez capable d’obtenir une rente qui vous permettra de vivre aisément.