Vous voulez concrétiser un projet immobilier et souhaitez mettre toutes les chances de votre côté pour souscrire un prêt immobilier auprès d’un établissement financier. Même si vous n’êtes pas en CDI avec une situation financière florissante, vous pouvez tout de même prétendre à la propriété. Mais il faut respecter certains critères assez stricts.
Avant de demander un crédit
Avant de se lancer dans un grand projet immobilier et de démarcher des banques pour obtenir un prêt, il est important de bien analyser sa situation personnelle pour ne pas se lancer dans une idée hors de portée.
Estimer sa capacité d'endettement
Le remboursement d'un emprunt ne consiste pas à rembourser uniquement du capital : vous remboursez également des intérêts, des frais de dossier, des frais de garantie et une assurance de prêt. Quand vous estimez votre capacité d'emprunt, vous devez prendre en compte tous ces postes de dépenses pour ne pas surestimer votre situation. N'hésitez pas à faire une simulation.
Surveiller l'état des comptes
Les banques prêtent plus facilement aux personnes jeunes, en CDI avec des revenus stables et souvent plutôt confortables. Mais de nombreuses personnes qui ne respectent pas ces critères peuvent accéder à la propriété, à condition de respecter une règle immuable : la bonne tenue des comptes.
Pour prétendre à un prêt immobilier, vous devez justifier d'une vie stable et prouver que vous arrivez à mettre un peu d'argent de côté chaque mois. Vos comptes ne doivent pas avoir été à découvert depuis au moins trois mois avant la demande de prêt.
Visiter plusieurs biens
Pour avoir une meilleure idée de l'état du marché et vérifier si vos envies correspondent à votre capacité d'endettement, n'hésitez pas à visiter plusieurs biens pour analyser la surface, les travaux éventuels à réaliser. Vous pourrez ainsi faire une demande de crédit avec une idée plus précise de votre projet.
Comment obtenir un crédit sans CDI
Si vous souhaitez obtenir un financement immobilier mais que vous n'entrez pas dans la case du contrat en CDI avec revenus réguliers, il n'est pas impossible de convaincre les banques. Mais il faut prendre certaines précautions avant de démarcher les établissements financiers, en fonction de votre situation professionnelle ou personnelle.
Les contrats CDD et les indépendants
Certains contrats qui ne sont pas officiellement nommés CDI mais qui en ont les caractéristiques ont le même effet. Ainsi, les contractuels de la fonction publique ou les fonctionnaires titulaires ont autant de chance que des salariés en CDI. Même ceux qui sont en CDD peuvent tout de même obtenir un crédit immobilier. Mais dans le secteur privé, mieux vaut obtenir un CDD de plus d'un an pour rassurer les banques.
Les travailleurs indépendants n'auront pas de problème à financer un projet immobilier à condition qu'ils puissent justifier de leur activité et de revenus stables depuis au moins trois ans. Les établissements financiers demandent souvent les trois derniers bilans annuels.
Dans tous les cas, une personne qui n'est pas en CDI doit prouver qu'elle sait maîtriser ses comptes et son épargne depuis plusieurs mois. Une banque sera rassurée en voyant que de l'argent est mis de côté tous les mois et qu'il n'y a pas de découvert au moins trois mois avant la demande de prêt immobilier.
Un crédit quand on est au chômage
Une période de chômage n'est pas forcément un frein à l'octroi d'un emprunt, mais les banques regarderont de très près tous les détails du dossier. Avant même de faire une demande, il vaut mieux vérifier que le projet correspond au taux d'endettement de 33% pratiqué par les établissements financiers, voire de passer en deçà de ce taux pour plus de sécurité.
Il faut également prouver que la tenue des comptes est impeccable depuis plusieurs mois, voire plusieurs années et qu'une période de chômage n'est pas un obstacle financier dans votre situation.
Si vous répondez aux conditions de ressources, vous pouvez également prétendre à certains prêts aidés pour vous aider à financer votre bien ou les travaux indispensables pour y habiter. Le prêt à l'accession sociale permet par exemple de rembourser un crédit immobilier tout en continuant à toucher des aides au logement. Le montant des frais de dossier est également limité. Le prêt à taux zéro (PTZ) peut aussi être accessible si vous souhaitez acheter dans le neuf ou investir dans l'ancien avec de gros travaux de rénovation énergétique.
Les retraités
Plus on vieillit, plus il devient compliqué de faire un crédit sur le long terme. Pourtant, être à la retraite n'empêche pas de contracter un prêt à condition d'être prévoyant. Si vous désirez acheter un peu avant la retraite, calculez précisément le montant de votre pension pour anticiper la baisse de revenus et adapter votre projet immobilier afin de ne pas dépasser un certain taux d'endettement.
Les retraités ont souvent l'avantage de posséder un gros apport personnel après avoir épargné durant leur carrière professionnelle. Or, plus l'apport est élevé, plus il est possible d'obtenir un financement à des taux intéressants. De plus, il n'y a souvent plus d'enfant à charge.
L'un des gros inconvénients d'emprunter à l'approche de la retraite est le taux d'assurance bien plus élevé. N'hésitez pas à comparer les offres entre elles et à faire appel à une délégation d'assurance dans le cas où l'offre de votre banque ne vous satisfait pas.
Que faire si l'on est déjà endetté ?
Dans la majorité des cas, une banque suivra la règle du taux d'endettement à 33%, c'est à dire que toute personne souhaitant faire un crédit ne doit consacrer que 33% de ses revenus dans le remboursement des créances diverses.
Endettement trop important
Parfois, la présence de charges incompressibles rend difficile l'accession à la propriété mais il existe des solutions. Si vous correspondez aux critères de revenus, vous pouvez faire appel aux prêts aidés pour pouvoir concrétiser votre projet immobilier.
Si votre endettement est dû à d'autres crédits en cours qui vous empêchent de souscrire un crédit immobilier, vous pouvez opter pour le rachat de crédit. Cette option vous permet de regrouper tous vos crédits en une seule mensualité en augmentant la durée du prêt et en renégociant le taux d'emprunt. Cela permet souvent de baisser significativement le montant des mensualités.
Fiché Banque de France
L'inscription au FICP (Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers) ou au fichier central des chèques représente l'une des plus importantes difficultés pour un financement immobilier.
Pour autant, il n'est pas impossible d'obtenir un prêt auprès d'un établissement financier à condition de prouver sa bonne foi. Toutes vos dettes doivent avoir été remboursées avant de contracter un crédit.
Si c'est déjà le cas et que le fichier n'est pas à jour, faites une demande de radiation auprès de la Banque de France. La démarche prend environ deux mois. Pour améliorer vos chances, vous devez également prouver que vous n'êtes plus à découvert et que vous réussissez à mettre un peu d'argent de côté chaque mois.
Peut-on souscrire un crédit sans apport ?
Dans le cadre d'une demande de prêt pour un projet immobilier, les établissements financiers apprécient que le montant de l'apport personnel couvre les frais de notaire et idéalement certains frais annexes comme les frais d'agence. Mais l'absence d'apport n'est pas nécessairement un frein dans l'octroi d'un financement.
Si vous bénéficiez d'une épargne mais ne souhaitez pas l'utiliser comme apport, mettez-là tout de même en avant. Si ce n'est pas le cas, vous devez prouver que malgré l'absence d'épargne personnelle, vos comptes sont tenus à la perfection, que vous n'êtes à à découvert et que vous pouvez mettre des petites sommes de côté. L'absence d'apport personnel peut aussi être compensée par une situation professionnelle stable.
L'absence d'apport personnel peut parfois poser des problèmes de garantie car le Crédit Logement, l'organisme qui couvre les prêts liés aux projets immobiliers, a tendance à refuser les dossiers qui ne peuvent pas couvrir au moins les frais. Une hypothèque peut être une solution pour assurer la garantie du prêt.
Attention toutefois, cela restreint fortement les possibilités de financement car toutes les banques n'ont pas recours à cette solution. L'hypothèque coûte aussi plus cher qu'un prêt avec garantie classique.
Dans le cas d'un investissement locatif, l'autofinancement du bien aide fortement l'obtention d'un crédit sans apport.
Négocier avec plusieurs banques
Si votre dossier est suffisamment solide, vous bénéficiez d'une marge de manœuvre bien plus large pour les négociations. Ne vous contentez pas uniquement de l'offre faite par votre banque et démarchez d'autres établissements financiers pour obtenir des conditions plus avantageuses.
Aujourd'hui, il est très facile de connaître les banques qui offrent les meilleurs taux de crédit, mais si vous avez du mal à vous y retrouver, vous pouvez faire appel à un courtier. Le but de ces conseillers est de trouver le meilleur financement immobilier en fonction de votre situation. Certains facturent des frais qui sont absorbés par le coût total du crédit, leur recours est donc fortement recommandé.
Si votre dossier est un peu plus fragile, votre marge de négociation est un peu plus réduite mais pas inexistante. N'hésitez pas à négocier le taux d'assurance et à faire appel à certaines lois qui permettent d'alléger le coût du crédit, comme la loi Lagarde qui vous permet de choisir vous-même l'assureur de votre prêt.
Que faire en cas de refus de crédit ?
Faire une demande de crédit n'entraîne pas nécessairement une acceptation. Si l'établissement financier auprès de qui vous avez fait la demande juge que votre dossier n'est pas assez solide, il peut tout à fait refuser de vous octroyer la somme.
Si votre situation n'était pas idéale, vous pouvez reporter votre projet de quelques mois le temps d'assainir votre situation financière ou de réunir toutes les conditions exigées par les banques : aucun découvert, épargne régulière, taux d'endettement limité à 33%, apport personnel suffisant...
Si vous êtes toujours décidé à acheter immédiatement, revoyez votre projet à la baisse. Optez pour un logement plus petit ou trouvez une maison ou un appartement qui ne nécessite pas de travaux de remise en état. Votre dossier peut avoir été refusé parce que votre projet était trop ambitieux.
Si votre dossier était suffisamment solide, n'hésitez pas à faire des demandes auprès d'autres établissements financiers ou faites appel à un courtier. Les démarches peuvent parfois être longues mais vous feront économiser plusieurs milliers d'euros sur le montant total de votre prêt. Certaines banques sont plus regardantes sur les conditions d'octroi d'un prêt tandis que d'autres ont une politique commerciale plus agressive et se montrent plus souples envers les particuliers.
Quand vous aurez obtenu votre prêt, n'hésitez pas à surveiller régulièrement les taux d'intérêt ou à renégocier le montant de votre assurance si vous estimez que vous payez trop cher. Après avoir signé, vous pouvez également souscrire une assurance auprès d'un autre établissement.