Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif et vous vous demandez comment rentabiliser votre investissement? Avez-vous déjà entendu parler de l’autofinancement? Couvrir les charges de l’emprunt ainsi que toutes les dépenses connexes par les revenus locatifs, c’est le secret de la réussite. Concrètement comment en arriver là ? Découvrez tout de suite les clés pour que votre projet s’autofinance.

[images style= »0″ image= »https%3A%2F%2Fgroupekapitale.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F11%2Fcalcul-renta.jpg » width= »1280″ align= »center » top_margin= »0″ full_width= »Y »]

Arriver à l’équilibre entre les recettes et les dépenses

Si l’investissement locatif vous permet de percevoir des revenus complémentaires, vous devez également faire face à des dépenses. Certaines d’entre elles sont redondantes et d’autres sont plus ponctuelles. Dans tous les cas, il est important d’en tenir compte car, mal évaluées, elles peuvent réduire à néant votre projet d’autofinancement.

Concrètement, quelles sont ces rentrées et ces sorties d’argent ?

Les recettes

Elles correspondent aux loyers que vos locataires vous versent. La régularité de ces revenus dépend du type de location pour lequel vous avez opté : longue durée ou saisonnière, à la semaine ou à l’année, nue ou meublée, etc.

Les dépenses

La liste est plus longue mais vous verrez par la suite qu’il est tout à fait possible d’arriver à l’équilibre avec quelques astuces :

• remboursement du prêt
• assurance
• charges de copropriété (incluant les possibles travaux des parties communes)
• impôts et taxe foncière
• petits travaux d’entretien.

Afin d’optimiser vos chances d’autofinancer votre investissement, assurez-vous dès le départ que la différence entre les dépenses et les recettes soit nulle. Vous l’aurez compris, si vous souhaitez générer du cash flow et vivre de ces revenus locatifs, il est indispensable que les rentrées d’argent soient supérieures aux sorties.

[images style= »0″ image= »https%3A%2F%2Fgroupekapitale.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F11%2FDenicher-une-bonne-affaire.jpg » width= »1280″ align= »center » top_margin= »0″ full_width= »Y »]

Dénichez une bonne affaire

Cela vous parait peut-être évident mais c’est un point essentiel qu’il ne faut pas prendre à la légère. Plusieurs facteurs sont à prendre en compte pour trouver une acquisition avantageuse.

La localisation

Ne faites pas l’erreur d’acheter uniquement sur un coup de cœur, comme c’est souvent le cas lors d’un achat d’une résidence principale. Étudiez le marché de la location dans différentes zones. Un appartement en centre ville, proche des espaces verts et de toutes commodités n’aura pas la même valeur qu’un bien similaire localisé dans un quartier résidentiel reculé.

Un bien immobilier aura beau avoir du cachet, si la demande locative est inexistante, vous risquez de vous retrouver avec l’investissement sur les bras.

Le prix

Vous avez flashé sur une maison ? Regardez si son prix correspond à ceux qui sont pratiqués dans la zone géographique en question.

Vous pensez qu’il faut laisser de côté les biens à rénover ? Ils représentent pourtant une opportunité de faire un bon investissement. La rénovation peut coûter cher dans un premier temps mais elle vous permettra d’augmenter la valeur immobilière de votre bien.

Le prix d’une annonce vous paraît trop aguicheur ? Ne voyez pas le mal partout. Il s’agit peut être d’un propriétaire muté dans une autre région ou en plein divorce qui est pressé de vendre. Dans un cas comme dans l’autre, pensez à négocier pour optimiser votre investissement locatif.

[images style= »0″ image= »https%3A%2F%2Fgroupekapitale.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F11%2Fpret-immobilier.jpg » width= »1280″ align= »center » top_margin= »0″ full_width= »Y »]

Obtenir un prêt par une banque

Que vous ayez un apport personnel conséquent ou non, les banques vous prêteront de l’argent si vous êtes stable financièrement. Elles ne se contentent pas de regarder combien vous avez sur votre compte, elles analysent aussi la manière dont vous gérez votre argent. Pour optimiser votre investissement locatif vous devez :

• obtenir un prêt avec un taux d’intérêt le plus bas possible
• rembourser des mensualités dont le montant est inférieur au loyer que vous percevrez.

Pour réunir ces deux conditions, contactez plusieurs banques et faites jouer la concurrence. Attention à la durée de l’emprunt, il faut étudier ce qui sera le mieux dans votre situation.

Gardez à l’esprit que votre objectif est d’autofinancer votre bien immobilier et de générer du cash flow. Un prêt sur 5 à 10 ans sera remboursé plus rapidement mais si la contrepartie est de payer des mensualités trop élevées vous ne serez pas gagnant. Si vous n’êtes pas sûr de votre choix, négociez la possibilité de revenir sur cette durée d’emprunt.

Tout ce qui est conclu à la signature de votre prêt vous permettra d’économiser sur d’éventuels frais liés à des changements.

Opter pour le mode de location le plus intéressant

C’est un aspect de votre projet qu’il ne faut pas prendre à la légère pour que votre investissement s’autofinance. Le type de location influe non seulement la régularité des revenus locatifs mais il définit également l’imposition qui y est rattachée.

Les différents modes de location

La location immobilière s’est beaucoup diversifiée ces dernières années. Si les contrats longues durées ou à l’année ont longtemps dominé le marché, le saisonnier est très en vogue aujourd’hui : à la nuitée, à la semaine, au mois, tout est possible. Le mode plus avantageux pour vous sera celui qui vous assurera des revenus réguliers.

Si le bien que vous avez acheté se situe dans une zone très touristique, vous pouvez vous permettre d’opter pour une location de saisonnière. Si en revanche, il se trouve dans une ville comptant de nombreuses universités, préférez peut-être la location étudiante.

Vous devrez également porter attention au type d’imposition qui s’applique à votre choix de location.

 

[images style= »0″ image= »https%3A%2F%2Fgroupekapitale.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F11%2Fles-finances.jpg » width= »1280″ align= »center » top_margin= »0″ full_width= »Y »]

Les conditions d’imposition

Meublé ou non meublé ?

Encore un point qui a toute son importance pour autofinancer un bien immobilier car les régimes fiscaux diffèrent en fonction de votre décision. Que la location se fasse en vide ou en meublé, vous avez accès à un régime simplifié et un régime au réel.

Le “micro-foncier” pour le vide donne droit à un abattement avant impôt de 30% sur le total des revenus locatifs qui ne doivent pas excéder 15 000 euros. Le “micro-BIC” pour le meublé permet un abattement de 50% sur 30 000 euros de loyers au maximum. Il est plus intéressant que le premier régime simplifié si les charges à déduire sont peu nombreuses.

Le principe du réel revient à déduire l’ensemble des charges avant de soumettre les revenus fonciers à l’imposition. Dans le cas d’une location meublée, il est possible d’inclure l’amortissement du bien en plus des charges habituelles (intérêts, travaux, taxe foncière, etc.). C’est un avantage non négligeable qui permet d’obtenir un revenu foncier imposable nul. En revanche la location meublée ne permet pas d’utiliser le déficit créé par un trop plein de charges.

Il est interdit de déduire l’amortissement en non-meublé, c’est donc plus difficile de ramener le revenu foncier imposable à zéro. Si toutefois vous y parvenez ou si vous arrivez à créer un déficit (en réalisant de gros travaux par exemple), vous pouvez l’imputer aux autres revenus (salaires, etc.). Dans ce cas, le réel devient plus attrayant sur du vide.

Ce qu’il faut retenir :

• la localisation et le prix à l’achat sont deux points importants pour autofinancer un bien immobilier. Le mieux restant de trouver « la perle rare » achetée en dessous du prix du marché puis d’obtenir par la suite un loyer élevé
• le taux d’intérêt doit être le plus bas possible et les mensualités doivent rester inférieures aux revenus locatifs
• il est possible d’optimiser les frais d’imposition selon le type de location choisi
• la différence entre les recettes et les dépenses doit être nulle voire positive pour dégager du cash flow.

Vous souhaitez être accompagné par un professionnel pour assurer l’autofinancement de votre projet d’investissement ? Remplissez ce formulaire et recevez 1h de formation gratuite.