Lorsqu’il s’agit d’investir, les français plébiscitent l’investissement immobilier. Permettant à la fois de se constituer un patrimoine et de défiscaliser, l’investissement immobilier a tout pour plaire. Il existe néanmoins des points à ne pas négliger, afin d’optimiser au mieux son investissement immobilier. Explications.
Acheter un bien immobilier en dessous du prix du marché
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Investir dans l immobilier implique de choisir avec soin le bien dans lequel on souhaite investir. Afin de trouver la perle rare, il faut soit réussir à trouver un bien immobilier en dessous du prix du marché, soit mettre vos compétences de négociateur à l’œuvre. Si cette option n’est pas envisageable, pourquoi ne pas opter pour un bien immobilier au potentiel caché ? Il peut s’agir d’un appartement aux combles non aménagés, une maison avec une dépendance inexploitée, un terrain détachable ou un bien immobilier que vous pourrez découper afin de créer un second bien.
Ces biens immobiliers au potentiel inexploité sont moins chers à l’achat et vous permettent d’augmenter la rentabilité du bien en percevant un retour sur investissement.
Acheter en nom propre ou via une SCI ?
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Lorsque vous avez trouvé le bien immobilier idéal dans lequel investir, il vous faut désormais déterminer de quelle manière vous comptez acquérir le bien. Deux choix s’offrent à vous : l’achat en nom propre où l’achat via une SCI.
L’achat en nom propre
L’achat en nom propre répond aux conditions classiques d’un achat. Cela signifie que vous achetez un bien immobilier, sans passer par une structure sociétaire. La majorité des achats immobiliers sont effectués en nom propre. Il est conseillé lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier seul ou avec votre époux(se). L’achat en nom propre a également l’avantage de la simplicité, il n’est pas concerné par le formalisme de la société.
Si vous achetez à plusieurs sans passer par une société, vous serez en situation d’indivision. L’indivision est la situation dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien. L’indivision ne nécessite aucun formalisme particulier. Chaque indivisaire est propriétaire du bien immobilier à hauteur de son investissement. L’indivision est donc recommandée pour les concubins ou couples pacsés. Elle est plus difficile à mettre en œuvre lors d’un achat en famille, car chaque propriétaire indivis à des droits sur le bien. Chaque décision sur le bien immobilier doit donc être prise à l’unanimité ce qui peut entraîner des situations de blocage.
La création d’une SCI
La SCI, Société Civile Immobilière, est la structure sociétaire la plus adaptée à un investissement immobilier. Composée d’au moins deux associés, elle a pour objet la détention et/ou la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers.
Investir dans l immobilier en créant une SCI a plusieurs avantages. La SCI évite les travers de l’achat immobilier en indivision. Chaque décision dans une SCI est prise, non pas à la majorité comme dans une indivision, mais en assemblée générale selon les règles de la majorité aménagées dans les statuts. La majorité empêche ainsi les situations de blocages.
La création d’une SCI est également intéressante d’un point de vue fiscal. Si votre investissement immobilier a pour but une donation, vous bénéficierez d’abattements fiscaux. Ainsi, dans le cas d’une donation entre parents et enfants, la loi prévoit un abattement de 100 000 € par enfant, tous les 15 ans. Dans le cadre d’une SCI, vous pouvez céder des parts sociales de votre société à vos enfants afin de procéder à une donation successive et ainsi, ne pas dépasser les plafonds fiscaux. La SCI vous permet alors d’optimiser au mieux votre investissement immobilier, là ou une donation directe serait moins avantageuse fiscalement.
Bien qu’avantageuse, la SCI est soumise à un formalisme important. En effet, la création d’une SCI nécessite la rédaction de statuts qui définiront à la fois l’objet, mais également le fonctionnement de la société et notamment les règles de majorité. Il est donc important de s’entourer d’un professionnel du droit avant de créer votre SCI.
L’optimisation fiscale de son investissement immobilier
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Avant d investir dans l’immobilier, il est important d’anticiper votre stratégie fiscale. Si votre but est de défiscaliser, vous avez tout intérêt à procéder à un investissement locatif.
L’investissement locatif
Afin d’encourager les investisseurs immobiliers à investir dans le locatif, l’état a mis en place des dispositifs de défiscalisation.
Lorsque vous investissez dans le neuf, vous pouvez bénéficier du dispositif Loi Pinel. Mis en place en 2015, il vous permet de réduire jusqu’à 21 % de vos impôts sur le revenu. Afin de bénéficier de ce dispositif, le logement mis en location doit être neuf et loué nu pour une période minimum de 12 ans. Vous avez la possibilité de réaliser jusqu’à deux investissements par an en Loi Pinel, dans la limite de 300 000 € de prix de revient pour les deux logements.
Si vous souhaitez investir dans une location meublée en résidence de services, vous pourrez bénéficier du dispositif de la loi Censi Bouvard. Ce dispositif de défiscalisation vous permet de bénéficier de 11 % de réduction d’impôts, dans la limite de 33 000 € sur 9 ans.
Enfin, si vous investissez dans l’ancien et que vous procédez à des restaurations, vous pouvez bénéficier du dispositif Loi Malraux. Soumis à des règles contraignantes, ce dispositif fiscal peut vous faire bénéficier d’une réduction d’impôts annuelle de 22 000 à 30 000 € pour vos travaux de rénovations.
L’investissement locatif est donc l’une des meilleures manières d’optimiser son investissement immobilier. Afin d’optimiser au mieux son investissement, il est également important de bien déclarer ses revenus fonciers.
La déclaration de ses revenus fonciers
Lorsque vous souhaitez déclarer vos revenus fonciers vous avez deux options : le régime micro-foncier ou le régime réel.
Le régime micro-foncier
Ce régime d’imposition s’applique aux revenus locatifs inférieurs à 15 000 € (hors charges) par an. Il vous fait bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos impôts sur le revenu.
Le régime réel
Lorsque vos revenus locatifs sont supérieurs au plafond de 15 000 € hors charges ou que vous bénéficiez d’un dispositif de défiscalisation, le régime réel s’applique. Ce régime permet de venir déduire de vos loyers : les charges, primes d’assurances, intérêts d’emprunts, les travaux effectués. En cas de déficit foncier, lorsque l’ensemble de vos charges est supérieur au montant des loyers perçus, vous pouvez les déduire de vos impôts. Ce déficit est déductible dans la limite de 10 700 € par an.
Ce que beaucoup d’investisseurs ne savent pas, c’est que le régime réel est également accessible aux propriétaires dont les revenus locatifs sont inférieurs au plafond de 15 000 €. Il est donc avantageux de déclarer vos revenus fonciers au régime réel lorsque vos charges sont supérieures à 30 % du montant de vos loyers.
Investir grâce à un crédit immobilier
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Optimiser son investissement immobilier, c’est également faire le bon choix en matière de crédit immobilier. Avec des taux historiquement bas, c’est le bon moment pour emprunter. Lorsque les taux de crédit sont bas, en moyenne 1,60 % sur 20 à 25ans, il est plus avantageux d’emprunter la totalité de la somme, que de faire un apport. L’argent qui ne vous a pas servi en tant qu’apport, peut alors être placé sur un compte pouvant vous rapporter jusqu’à 5 % par an. Sans oublier que, notamment grâce au régime réel, vous pouvez déduire de vos impôts les intérêts de votre crédit qui sont alors considérés comme des charges.
Le secret est donc d’emprunter la totalité de la somme sur une longue durée et sans apport. Afin de réduire le coût de votre crédit, il est souhaitable d’emprunter sur une durée de 20 ans au minimum. Mais, lorsque c’est possible, privilégiez un crédit sur une durée de 25 ans.
En pratique, toutes les banques ne sont pas disposées à vous accorder un crédit immobilier sans apport et pour une durée de 25 ans. Pour cela, il faudra faire beaucoup de prospection et être très convaincant quant à la négociation de votre crédit immobilier. Néanmoins, le jeu en vaut la chandelle car l’optimisation de votre investissement en dépend. Un crédit de longue durée sans apport, assure à votre investissement un meilleur taux de rendement.
Augmenter la rentabilité de son bien
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Apporter de la valeur ajoutée à son bien immobilier
Une fois votre bien acheté grâce à un crédit immobilier avantageux, votre but va être d’augmenter la rentabilité de votre bien. Pour cela, vous pouvez dans un premier temps y apporter de la valeur ajoutée. Cela peut être en décorant ou rénovant le bien immobilier. Équiper un bien immobilier d’une cuisine ou d’une salle de bain moderne, peut apporter une réelle valeur ajoutée au lieu. Et cela n’est pas sans intérêt ! L’amélioration de votre bien immobilier attirera plus de locataires, facilitant ainsi la mise en location. Un bien rénové, c’est également un loyer plus cher à la clé et donc une meilleure rentabilité sur le long terme.
Suivre les tendances du marché immobilier
Lorsque l’on investit dans l’immobilier, il est important de suivre le marché immobilier et notamment le prix des loyers. Pour cela, assurez-vous à chaque changement de locataire, de réévaluer le prix de votre loyer afin de ne pas être en dessous du prix du marché.
Diviser son bien immobilier
Augmenter la rentabilité d’un bien immobilier peut parfois conduire à le diviser. Par exemple, lorsque vous achetez un appartement avec parking, vous pouvez séparer le parking du bail de l’appartement. Vous rédigerez alors deux baux : un bail pour la location de l’appartement et un autre pour la location du parking. Cette division est avantageuse notamment pour les bénéficiaires du dispositif Pinel, qui conduit à louer des biens en dessous du prix du marché. En louant séparément le parking, vous augmentez la rentabilité de votre bien.
Lorsque votre bien comporte plusieurs chambres, vous pouvez également envisager sa mise en colocation. La colocation permet d’augmenter la rentabilité de votre bien, en le louant à un prix supérieur à une location simple. Elle protège également des impayés grâce à la clause de solidarité insérée dans le bail. Si l’un des colocataires ne paye pas son loyer, les autres sont tenus solidairement de le régler à sa place.