Reconnaître rapidement une bonne affaire dans le domaine immobilier !

Certains pensent que les bons investissements sont rarement possibles en matière d’achat de logement. Ils estiment en effet que les attentes des vendeurs sont totalement incompatibles avec une bonne affaire pour l’acheteur. Heureusement, ce n’est pas du tout le cas ! Nous allons tout vous expliquer sur ce sujet passionnant.

Qu’est-ce qu’une bonne affaire en matière d’immobilier ?

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Avant de mettre en œuvre tous les moyens pour faire une bonne affaire, il nous semble important d’en définir les contours. On désigne par ce terme un bien vendu au prix le plus juste. C’est à dire que ce dernier doit être plus favorable que les prix habituellement pratiqués pour un bien équivalent en qualité. Par extension, les mauvaises affaires seront tous les achats engendrant des travaux de rafraîchissement ou de rénovation trop importants.

Cette notion intéresse fortement les investisseurs. En effet, ces derniers achètent des mètres carrés et non un logement pour y vivre eux-mêmes. Ils cherchent donc à maximiser dès l’achat du bien leur capital d’investissement.

L’importance de votre stratégie d’investissement

Avant d’envisager faire une bonne affaire, vous devez avoir une vision claire au sujet de votre stratégie d’investissement. Posez vous les bonnes questions. Pourquoi investir ? Pour avoir un complément de revenu ? Dans un but patrimonial ? Pour vos enfants ? Les réponses à ces interrogations détermineront votre stratégie qui sera alors orientée pour atteindre vos objectifs.

Les méthodes de recherche de biens

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Comment trouver une bonne affaire ? C’est évidemment la question que vous avez désormais à l’esprit.

Parcourir les annonces locales

C’est bien sûr le premier réflexe d’un acheteur. Deux moyens s’offrent à vous : la consultation d’annonces en ligne (Seloger, le bon coin etc) ou le journal d’annonces locales. La première méthode possède l’avantage d’avoir un système d’alerte qui vous préviendra immédiatement dès qu’une annonce correspondante à vos critères est mise en ligne. Il ne faut pas croire que la seconde méthode est obsolète. En effet, les vendeurs les plus âgés continuent de faire confiance à ce média pour la diffusion de leurs annonces. Les acheteurs potentiels les consultent moins, par conséquent la concurrence risque d’être moins forte.

Se constituer un réseau

Bien que relativement méconnue, cette astuce pour trouver une bonne affaire donne des résultats très intéressants. Elle s’adresse en priorité aux investisseurs importants qui ont l’intention de réaliser plusieurs achats. Un réseau bien constitué permet d’être informé des meilleures affaires avant la majorité de vos « concurrents ». Pour cela, il faut nouer des relations avec les divers intervenants (agent immobilier ou notaire) mais aussi avec les concierges qui peuvent se révéler être une mine d’informations. Rassurez également les premiers sur le sérieux de votre démarche et vos capacités financières. Plus vous travaillerez avec votre réseau et plus celui-ci sera performant.

Si vous désirez investir dans un seul bien, la notion de réseau devient quasiment inutile. Pour autant, maintenir un contact avec des agents peut rester malgré tout intéressant.

Les astuces pour détecter les meilleures affaires

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Les investisseurs expérimentés le savent : il est possible d’éviter les affaires peu ou pas rentables en respectant quelques règles de bon sens.

Les questions à se poser

Lorsque vous consultez une annonce, vous allez devoir obtenir des informations qui n’y figurent pourtant pas. Depuis combien de temps le bien est il en vente ? Y a t’il déjà des offres d’achat concrètes ? Quelle est la raison de la vente ? Bien sûr, il reste possible d’entrer en contact avec le propriétaire actuel pour obtenir les réponses. Ces dernières donneront une première indication pour la poursuite ou pas, de l’étude de cette annonce.

Privilégier les « bons » vendeurs

On désigne sous le terme de « bon vendeur », le propriétaire qui souhaite vendre rapidement. En effet, cela signifie bien souvent qu’il devra faire des concessions sur le prix de vente. De nombreuses raisons peuvent expliquer ce genre de comportement (divorce, endettement, succession). Les vendeurs cherchent alors à se libérer au plus vite du poids que représente le logement. Dans ces cas, vous bénéficierez alors d’une marge de négociation plus importante. Vous pourrez alors transmettre un prix inférieur à celui indiqué sur l’annonce. De plus, le vendeur vous donnera en retour rapidement une réponse.

Se tourner en priorité vers le marché en province

Vous devez savoir que le marché parisien et des grandes agglomérations est particulièrement tendu et soumis à la concurrence. Il est donc plus difficile d’y faire des affaires juteuses. La majeure partie des investisseurs préfèrent alors investir dans des localités de taille moyenne. Attention toutes les villes ne se valent pas ! Prenez le temps de bien choisir !

Regarder les biens nécessitant des travaux

Les travaux font souvent peur aux investisseurs peu expérimentés. Ceux-ci se vendent donc moins vite et moins cher. Il faut donc en profiter et ne pas hésiter à faire des propositions. Attention toutefois à bien estimer le coût des travaux afin d’assurer la rentabilité de votre investissement. Pour cela, établissez des devis pour les travaux auprès d’un maximum d’entreprises.

S’intéresser aussi aux grandes surfaces

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Les biens possédant une surface importante sont souvent plus chers que les autres. Ils se vendent par conséquent moins rapidement car la concurrence y est moins rude. Là encore, vous pouvez en profiter pour effectuer des propositions aux propriétaires désireux de vendre rapidement et obtenir un prix au mètre carré intéressant.

Accorder de l’intérêt aux annonces issues de « petites agences »

Cette astuce vous coûtera du temps mais elle est particulièrement efficace. Elle consiste à cibler les annonces proposées par de très petites agences immobilières. Écartez d’emblée tout ce qui figure au catalogue des poids lourds du secteur. D’un part, vous distancerez alors la concurrence qui ne prendra pas la peine de s’y attarder. D’autre part, vous aurez accès à des vendeurs « atypiques » souvent désireux de vendre leur bien au plus vite.

Attention aux évolutions fiscales et à la localisation du bien !

Une dernière astuce pour trouver une bonne affaire consiste à prendre en considération la fiscalité liée à ce type de transaction. Nous pensons notamment à la fiscalité locale qui est différente selon les villes. Ces variations, parfois très fortes à quelques centaines de mètres de distance, auront un impact sur votre investissement.

Pour maximiser les chances de réussite de votre investissement, optez pour une ville en fonction :

• de son nombre d’habitant
• du prix moyen du mètre carré sur la commune
• du taux de chômage
• des commodités existantes à proximité immédiate du logement (réseau de transport par exemple)
• des projets en cours (construction d’une ligne de tramway par exemple)
• présence ou non de lieux d’intérêts touristiques
• présence ou non d’école et/ou d’entreprise

Vous trouverez sur la toile de nombreux sites internet qui centralisent ses données pour l’ensemble des 36 000 communes française. Toutefois, nous vous conseillons vivement de ne jamais acquérir un logement sans avoir pris la peine de vous rendre physiquement sur place auparavant.

Ne jamais négliger la revente du bien

Comment trouver une bonne affaire n’est pas la seule interrogation que vous devez avoir. En effet, un « bon coup » ne se limite pas seulement à l’achat du bien. Vous devez vous tourner vers des biens aisément vendables. On parle alors de logement dit « liquide ». Concrètement, cela implique qu’en cas de revente potentielle dès l’acquisition vous ne perdez pas d’argent. Idéalement, vous devrez même en gagner. Pour en savoir plus sur la négociation cliquez ici.

Notre attirons votre attention sur le fait que le prix d’acquisition doit absolument tout prendre en compte. Il doit nécessairement intégrer le prix d’achat, les frais liés à la rédaction des actes (notaire) mais aussi les coûts des travaux. La facilité de revente d’un bien est un composant importante pour tout investisseur qui se respecte.