Immobilier : les clefs d’une négociation immobilière réussie
Le moment est venu, vous allez sauter le pas et devenir l’acquéreur d’un logement. Il est temps de se lancer dans la phase de négociation, qui vous permettra, si elle est réussie, de devenir propriétaire sans faire exploser votre budget.
Bien préparer sa négociation
Identifier son budget
Avant toute négociation, il est important de connaître précisément son budget maximum. Mieux vaut avoir déjà rencontrer son banquier ou courtier, afin de connaître exactement sa capacité d'investissement. Il faut bien évidemment prendre en compte les frais qui s'ajoutent obligatoirement à l'achat d'un bien, comme les frais de notaire ou les coûts des travaux, à déduire du budget achat.
L'autre avantage à s'être renseigner sur les possibilités de financement au préalable, c'est d'avoir un argument de poids lors de la négociation. Si vous avez réussi à obtenir un accord de principe, c'est un argument qui peut vous être très favorable, au cas où vous seriez en concurrence avec d'autres acheteurs.
En effet, beaucoup de compromis de vente n'aboutissent pas suite à un refus de la banque. Les vendeurs préfèrent souvent revoir le prix de leur maison un peu à la baisse, si ils ont la garantie que la vente aura bien lieu.
Évaluer le coût des travaux
Le propriétaire se doit de présenter au moment de la vente un dossier de diagnostic technique, le DDT. Ce dossier comprend diverses évaluations sur l'état des différentes installations : électricité, gaz, exposition au plomb, présence éventuelle d'amiante, de termites, performance énergétique, etc.
Il est possible de demander à visiter avec un expert qui pourra évaluer de façon la plus juste le prix des travaux à effectuer, en même temps que les détails du bien étant susceptibles de faire fléchir le vendeur sur le prix.
Analyser la situation du bien
Se renseigner sur le prix de l'immobilier dans le secteur où vous recherchez votre logement, permet de négocier plus efficacement. Vous pouvez visiter d'autres logements situés dans le même coin que le bien qui vous intéresse. Cela vous permettra de vous faire une meilleure idée des prix pratiqués et, de ce fait, de votre marge de négociation. Ne prenez pas en compte uniquement le prix au mètre carré, il y a d'autres éléments qui rentrent en compte dans l'évaluation d'un bien. L'agencement des pièces, l'état général, l'emplacement, l'ancienneté sont autant de facteurs pouvant faire varier le prix d'une maison.
La marge de négociation dans l'immobilier moyenne, dans le secteur géographique du bien, est un bon indicateur du prix qu'il est possible d'obtenir. Certaines régions ont des marges de négociation dans l'immobilier qui sont bien plus importantes que dans d'autres régions, où on ne pratique quasiment pas de rabais au moment des ventes.
Ceci est dû en grande partie, au principe de l'offre et de la demande. Dans une région où l'offre est supérieure à la demande, les propriétaires seront obligés de diminuer le prix pour pouvoir vendre malgré la concurrence. C'est ce même principe d'offre et de demande qui pourra vous donner un avantage lors de la négociation. Visitez plusieurs biens comparables dans le même coin, et mettez les différents vendeurs en concurrence. Ne commencez pas la négociation à la première visite. Profitez plutôt de celle-ci pour repérer ce qui pourrait vous servir pour faire baisser le prix du logement : travaux éventuels, défauts, mauvaise isolation,etc. Notez tout ce qui pourrait vous servir. Faites une liste des points faibles du logement.
Bien mener sa négociation
Négocier en face-à-face
Comment négocier le prix d'un bien immobilier ? Il sera plus avantageux pour l'acquéreur de négocier en face-à-face.
Demandez à faire une seconde visite, évitez de négocier au téléphone ou par mail, l'entrevue de visu sera toujours une meilleure alternative pour réaliser la meilleure affaire. Pour augmenter votre crédibilité, vous pouvez faire une offre écrite dans laquelle vous donnerai le prix souhaité. Rédigez la bien, ce courrier est un garant de votre sérieux. Donnez une date limite au vendeur pour vous répondre. Le pousser dans ses retranchements vous donnera un gros avantage, il doit craindre plus que vous que la vente ne se fasse pas.
Laisser parler votre interlocuteur
Que ce soit le propriétaire ou un agent qui soit l'interlocuteur, il est toujours bénéfique pour négocier, de bien écouter ce qu'il vous dit. Les raisons de la cession du bien donnent une bonne indication de l'urgence de la vente.
Un vendeur pressé sera toujours plus enclin à accepter de descendre le prix de vente.
Il est bon que ce soit le vendeur qui fasse la première proposition.
Il y a deux façons de procéder :
- Énumérer les différents points faibles du bien tout en se montrant intéressé peut pousser le vendeur à faire une proposition plus intéressante.
- Complimenter le propriétaire sur sa maison, tout en lui expliquant que le prix est un peu trop élevé pour votre budget.
La méthode choisie dépendra de l'attitude du vendeur vis-à-vis de son bien, d'où l'importance de l'avoir fait parler et de l'avoir écouter attentivement. S'il a un lien affectif fort avec le logement, il est plus recommandé de louer ses avantages que de le critiquer ouvertement. Le vendeur sera plus ouvert à la négociation.
Annoncer un prix plus bas que celui que vous êtes prêts à payer
Lors d'une négociation bien préparée, vous connaissez exactement le prix que vous êtes capable de mettre.
Dans l'immobilier comment négocier ? Proposez toujours une somme moins élevée que celle dont vous disposez.
Il faut toujours se garder une marge de manœuvre en laissant croire à la personne qui est en face de vous qu'elle gagne du terrain, en lui permettant de renchérir. En donnant l'impression de faire une concession, le vendeur sera mieux disposé à céder également de son côté.
N'hésitez pas à vous justifier en évoquant l'intervention d'un tiers. Ici, la banque, qui ne vous accorderait que ce montant pour l'achat de votre bien, et donc l'impossibilité pour vous, de payer le prix demandé. Devant un acheteur potentiel sérieux, un vendeur qui sait qu'il ne pourra pas obtenir plus de votre part, sera tenté d'accepter.
Finaliser l'accord
Ne pas se précipiter
Si vous êtes face à un bien que vous pensez surévaluer, ne cédez pas et soyez patient. Une personne qui vient de mettre sa maison ou son appartement en vente, ne va pas baisser le prix dès la première semaine. S'il en demande trop, il ne trouvera pas d'acheteur. Il sera sûrement amené à réfléchir plus sérieusement à votre proposition au bout de quelques semaines sans résultat. Si il arrive tout de même à le vendre, dites vous que vous avez éviter une mauvaise affaire.
Si vous acceptez d'acheter trop cher, pensez bien qu'à la revente vous aurez du mal à faire une plus-value, vous pourriez même être obligé de vendre à perte.
Négocier les frais d'agence
Il n'est pas toujours possible de négocier les frais d'agence, mais cela reste une possibilité supplémentaire d'économiser sur l'investissement. Il existe deux types de mandats qui lient un propriétaire à l'agence immobilière chargée de la vente :
- le mandat simple : Dans ce cas, le bien n'est pas confié à une seule agence. Il est donc possible de faire jouer la concurrence avec les autres agents immobiliers proposant ce bien.
- le mandat exclusif : Dans ce cas, l'agence immobilière a l'exclusivité du logement à vendre, et il est alors quasiment impossible d'avoir une remise.
Ne pas voir que le rabais obtenu
Attention, ne soyez pas obsédé par une remise de prix à tout prix. Il serait dommage de passer à côté d'une bonne affaire par manque de souplesse. Il est bon de savoir dans l'immobilier comment négocier, mais si vous êtes en face d'un bien exceptionnel à un bon prix, ne ratez pas une opportunité en étant trop rigide sur vos positions. Comment négocier le prix d'un bien immobilier ? Certainement en sachant faire preuve de souplesse, et également d'un peu d'audace.