Misez sur un emprunt immobilier sans apport pour assurer votre avenir

Face à l’avenir, il y a ceux qui attendent sagement l’heure de la retraite, au risque d’être déçu et de n’avoir que les moyens de survivre. D’autres prennent les choses en main et misent sur l’investissement immobilier pour assurer leurs arrières.

Que les novices ne s’emballent pas trop vite, investir dans l’immobilier n’est pas une mince affaire. Choisir un bien rentable et définir son projet de prêt sont des étapes primordiales, d’autant plus lorsque l’on souhaite investir sans apport. En effet, faire un investissement locatif sans apport est possible à condition de préparer, en amont, un projet solide et réaliste.

Élaborer son projet de primo-investisseur

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Pour espérer obtenir un prêt, définissez un projet bien précis. En premier lieu, l’objectif est de choisir le bien que vous souhaitez acquérir. Or, celui-ci ne sera pas le même si vous envisagez d’y vivre avec votre famille ou de le louer pour quelques années.

 

Le choix de votre acquisition

Si vous comptez rentabiliser votre logement en percevant un loyer, le choix de son emplacement sera primordial. Optez ainsi pour un secteur dynamique, à forte demande locative. Si votre situation financière vous le permet, privilégiez un achat dans une ville étudiante : vous n’aurez aucun mal à trouver preneur pour un studio par exemple.

À l’inverse, préférez un logement situé près des commodités (école, commerces, etc.) si vous vous projeter vers l’achat d’un bien de grande surface. Il pourrait facilement répondre aux besoins d’une famille, voire à ceux de vos enfants s’ils venaient à récupérer le logement.

Dans tous les cas, prenez le temps d’étudier le marché de la location dans le secteur que vous visez. Les zones ayant une forte demande se situe surtout dans la région d’Ile-de-France, dans les zones frontalières ou encore les régions à forte affluence touristique.

Enfin, reste à choisir si vous souhaitez investir dans du neuf ou de l’ancien. Si les logements anciens présentent l’avantage d’être moins onéreux à l’achat, leur loyer sera également moins important (hormis location meublée, colocation etc). De plus, avec l’achat d’un bien neuf, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts, proposée grâce au dispositif Pinel.

 

Confier ou non la gestion locative

Qui dit acquisition d’un bien à louer, dit tâche de gestion locative associée. C’est un élément à ne pas omettre dans la constitution de votre projet. La gestion d’un bien requière du temps et des compétences qui ne sont pas forcément à la portée de tous.

Si vous ne vous sentez pas à la hauteur ou ne voulez pas vous encombrer avec ces tâches administratives (déclaration aux impôts, rédaction du bail de location, etc.), sachez que vous pouvez les faire sous-traiter. Certaines sociétés proposent d’ailleurs leurs services en ligne pour cette gestion. Chaque service ayant un coût, le gérant de votre bien sera rémunéré à hauteur de 3 à 12 % des loyers perçus en moyenne. Une dépense à ne pas négliger dans le coût total de votre achat, et le montant du prêt envisagé !

 

Comment obtenir un emprunt sans apport ?

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Lorsque vous présenterez votre projet d’investissement à l’organisme prêteur, l’objectif sera de prouver votre solvabilité et votre capacité à solder cet emprunt.

 

Arborer une situation financière irréprochable

Pour obtenir un prêt, sans garantie de fonds, il apparaît essentiel que votre parcours bancaire soit sain. L’organisme de prêt sera ainsi attentif à la stabilité de vos comptes bancaires, à vos dépenses et crédits en cours, et au solde mensuel, de préférence largement positif, de vos comptes.

Il va de soi que des découverts récurrents, voire des agios, la souscription à des crédits à la consommation et une incapacité à épargner ne joueront pas en votre faveur. En analysant votre situation financière, le prêteur évaluera votre capacité à rembourser un prêt conséquent sur le long terme.

 

Quel est le montant à emprunter ?

Au-delà du coût du logement, l’acquisition d’un bien est indéniablement associée à d’autres dépenses, telles que les frais de notaire, la taxe foncière annuelle ou encore des travaux de rénovation à envisager. Ces dernières seront incluses dans le montant total du prêt alloué.

Ainsi, lorsque vous emprunter sans apport, vous vous endettez, non pas à 100 %, mais à hauteur de 120 % voire 130 % afin de couvrir les charges annexes. Si certains organismes demandent au moins le financement des frais de notaires, d’autres s’engagent pour la totalité de prêt, dès lors que le projet est viable.

 

Un effort financier mensuel du propriétaire

Si l’emprunt sans apport est possible, ne croyez pas qu’il ne nécessitera pas de fournir des efforts pour celui qui achète un bien. L’investissement locatif vise à rembourser les mensualités du prêt grâce aux loyers de votre locataire. Néanmoins, dans la majorité des investissements, les loyers perçus ne couvriront pas la globalité de vos mensualités dues.

Chaque mois, le propriétaire devra donc mettre la main à la poche pour rembourser son prêt, à un degré variable selon le rendement du bien. Cet effort d’épargne sera dépendant de la durée de votre crédit. Plus celui-ci est long, moins les mensualités seront importantes et pourront être compensées par vos loyers perçus. Si cela représente plus d’intérêts sur le long terme, sachez que ces derniers sont déductibles des impôts.

L’importance de l’effort d’épargne à fournir pour rembourser votre emprunt est également intrinsèquement liée au rendement brut de bien. Plus le bien sera situé dans une zone attractive, plus son rendement sera élevé, avoisinant les 10 %, moins vous aurez à payer de votre poche pour rembourser votre prêt. À l’inverse, si le loyer demandé à votre locataire est bas, votre effort financier sera forcément plus conséquent.

Par soucis d’économies, le propriétaire peut privilégier la location d’un logement meublé plutôt qu’un logement nu qui permet une limitation voire une annulation de la charge fiscale. L’effort financier se trouvera donc réduit, quelque soit le secteur où se situe le bien.

Pour éviter cet effort financier, il faut que le bien s’autofinance, c’est-à-dire que les loyers perçus couvrent toutes les sorties: remboursement de crédit, assurance, charges, taxes…

Pour arriver à un autofinancement, il faut généralement 2 choses:

  • Payer le bien moins chère que le prix du marché (appartement à refaire entièrement par exemple)
  • Louer au prix fort: meublée, colocation, saisonnier etc.

 

Emprunter sans apport : on se lance ou non ?

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Qu’on se le dise, l’investissement dans la pierre n’est pas exclusivement réservé aux personnes ayant une épargne conséquente et l’opportunité s’offre peut-être à vous. Vous l’aurez compris, investir sans apport est donc possible, à condition que votre situation financière soit stable. Un investissement immobilier d’une telle ampleur se doit d’être bien préparé avant de pouvoir prétendre obtenir son financement par une banque ou un organisme de prêt.

Une fois que vous avez pris conscience de tout les éléments indispensables à l’investissement locatif, vous avez tout à gagner à vous lancer dans l’aventure. Investir dans un logement vous permet de vous construire un patrimoine qui prendra inexorablement de la valeur au fil des années. Vous assurez ainsi votre avenir et celui de vos enfants.

Plusieurs études ont d’ailleurs démontré qu’investir dans l’immobilier sans apport est bien plus rentable qu’en faisant un prêt partiel. Mieux vaut donc garder son épargne de côté pour les imprévus tout en remboursant, au fur et à mesure, un prêt conséquent. Vous aurez tout le temps de réajuster votre plan de remboursement si vous le jugez nécessaire.

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