Pourquoi créer une SCI ? Les points clés expliqués
La Société Civile Immobilière est très utilisée en France depuis de nombreuses années. Régie par le droit des sociétés, ses modalités sont définies par les articles 1832 et suivants du Code Civil.
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Définition d’une SCI en quelques points
Ce type de société dispose de la personnalité juridique, et d’un objet obligatoirement immobilier. Il s’agit d’un contrat de société, au sein duquel plusieurs personnes physiques ou morales décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers. Les associés au sein de ce type de société peuvent être plusieurs sociétés, ou les membres d’une famille, ou encore des amis. La constitution est libre, et peut inclure à la fois des entreprises et des particuliers.
La Société Civile Immobilière est régie par des statuts, et dirigée par un gérant. Il est nécessaire de définir l’objet social ainsi que le siège social de la structure. Il n’existe toutefois pas de capital social minimum, celui-ci est totalement libre. La société peut être créée pour une durée maximum de 99 ans. Elle ne peut pas s’engager dans une activité commerciale ou agricole.
Pourquoi créer une Société Civile Immobilière ?
Avantages
La création de ce type de société est courant pour faciliter la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier, notamment dans le cadre de locations qui permettent d’en tirer profit. Elle constitue également un outil efficace pour préparer la transmission de ce patrimoine.
L’intérêt de ce type de société s’inscrit bien dans l’investissement immobilier et ses potentiels bénéfices. Elle permet également d’échapper aux contraintes de la copropriété. Plusieurs entreprises peuvent également choisir ce statut juridique pour acheter des locaux commerciaux et les louer ensuite.
Optimisation
Ce type de structure permet de bénéficier d’avantages tant en matière fiscale qu’en matière de donation ou de droits de succession, c’est pourquoi elle est de plus en plus utilisée dans d’investissement immobilier.
Il est toutefois nécessaire de bien comprendre le fonctionnement de ce type de société pour espérer profiter de ses avantages.
Une SCI comment ça marche ?
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Pour Qui ?
Permise à partir de deux personnes, la société doit lors de sa création définir ses statuts, son objet social, son capital social, son siège social. Les statuts permettent de régir les modalités de fonctionnement de la société, l’étendue et les limites des pouvoirs du gérant, les modalités de vote des associés.
Les conditions de majorité doivent également être précisées dans ce cadre. Il s’agit de la base légale sur laquelle s’établiront ensuite toutes les décisions prises par la société.
Les associés
Chaque associé dispose de parts sociales. Les bénéfices éventuels de la société sont partagés entre tous les associés, à proportion des parts sociales détenues par chacun. Ce fonctionnement est également valable pour les pertes et les dettes. En effet, chaque associé est indéfiniment responsable des dettes sur ses biens propres, à proportion des parts détenues dans le capital.
Le capital
La définition de la société à capital fixe ou variable est une des questions particulièrement importantes à poser à la création. Il est généralement conseillé de créer une société à capital variable, qui permet de modifier la répartition du capital de manière beaucoup plus souple. Cela engendre également une procédure simplifiée en cas de souhait d’un des associés de quitter la société et de vendre ses parts sociales. Les candidats au départ ne peuvent toutefois vendre leurs parts qu’avec l’accord de tous les autres. Ces derniers disposent d’ailleurs d’un droit prioritaire de rachat.
Si la réponse à la question : une SCI comment ça marche est traitée, il convient de détailler les avantages, ainsi que les points de vigilance de ce type de montage juridique.
Les avantages fiscaux et successoraux de ce type de société civile
Impots
En matière fiscale, la SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu, ou à l’impôt sur les sociétés. Il faut noter que le choix de l’imposition sur les sociétés est irrévocable, et oblige la société à connaître et assimiler la réglementation de l’impôt sur les sociétés, particulièrement contraignante et potentiellement pénalisante lors de la vente ou l’apport d’un bien.
Dans le cas de l’imposition sur le revenu, les revenus des locations sont imposables à proportion des parts détenues par chaque associé.
Amortissement
Ce type de société offre des avantages en matière de montages fiscaux particulièrement intéressants, prenant en compte l’amortissement des biens suite à leur achat. De plus, le calcul de la plus-value immobilière est également très avantageux dans ce cadre. En effet, la cession d’immobilisation est exonérée d’impôts après 22 ans de détention. Ceci est valable également pour ce type de société, mais la date prise en compte pour le calcul des 22 ans est celle de l’acquisition des parts par l’associé, et non la date d’entrée du bien dans le patrimoine de la société.
Ainsi, il est tout à fait possible de céder un bien intégré récemment sans imposition sur la plus-value immobilière, si la date d’acquisition par les associés est supérieure à 22 ans.
Biens familiaux
Ce type de montage juridique est également particulièrement intéressant dans le cadre de biens familiaux en indivision. La gestion en société est beaucoup plus souple, dans la mesure où le gérant a la possibilité d’engager les décisions en matière de travaux ou d’entretien par exemple, sans solliciter l’avis unanime des associés.
De plus, elle permet de favoriser le conjoint survivant en cas de décès, ou de protéger efficacement le concubin dans une telle alternative. En effet, grâce au démembrement croisé des parts, le conjoint ou concubin survivant est assuré de pouvoir jouir pleinement du bien jusqu’à la fin de sa vie s’il le souhaite. Les héritiers éventuels disposeront simplement de la nue-propriété pendant ce laps de temps.
Famille
Le montage juridique en SCI permet également de réduire les droits de donation par une transmission progressive du patrimoine en parts sociales plutôt qu’en biens effectifs, pour lesquels les abattements se renouvellent tous les quinze ans. De plus, la valeur des parts sociales cédées tient compte du passif supporté par la société, qui peut être déduit.
Ce type de société civile possède donc de nombreux avantages, qu’il convient toutefois d’évaluer en fonction des points de vigilance à ne pas négliger.
Des points de vigilance à prendre en considération
Le montage juridique que nous décrivons dispose de nombreux avantages indéniables, qu’il faut tout de même relier à des points de vigilance importants. Sans être insurmontables, il faut avoir conscience de ces éléments avant de se lancer dans l’aventure.
Mesurer ses coûts
Ainsi, dans le cadre de ce type de société, il est nécessaire d’appréhender le coût du formalisme et l’importance de la rédaction des statuts. En effet, une fois créée, la société devra assurer des formalités de publicité payantes. Les statuts, qui doivent respecter les attendus juridiques, sont souvent rédigés par des avocats et notaires, dont la prestation entraîne nécessairement un coût.
Limiter les risques
En matière d’endettement, les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la société sur leurs biens propres. Cela peut constituer un risque personnel important. Toutefois, il faut noter que cette responsabilité est limitée à la proportion des parts détenues par chaque associé dans le capital de la société.
Gérer la comptabilité
Enfin, même si le fonctionnement de cette société civile s’avère relativement souple pour la gestion de vos biens, il est nécessaire de respecter un certain nombre de formalités qui peuvent s’avérer fastidieuses, notamment pour le gérant. En effet, vous devrez réunir une assemblée générale par an au minimum (avec convocation des associés en bonne et due forme), et fournir également un bilan annuel. Certes, ce ne sont pas des obligations insurmontables, mais il est important de connaître l’ensemble des contraintes avant de s’engager.
Ces éléments étant posés, la procédure de création de la société peut vous être détaillée, dans ses éléments principaux.
La procédure de création
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Ce type de montage, qui implique la personnalité juridique de la société, doit répondre à des exigences réglementaires relativement précises. Vous pouvez faire appel à un comptable si vous ne souhaitez pas vous impliquer. Toutefois, cela n’entraîne pas de procédure particulièrement compliquée, l’important est de suivre les étapes les unes après les autres.
La première de ces étapes consiste à définir l’objet de la société, les associés, le capital social, et le gérant.
La rédaction des statuts sera l’étape la plus lourde, dans la mesure où il est nécessaire de se conformer à un certain formalisme.
Une fois les statuts rédigés, ils doivent être enregistrés au Service des Impôts des Entreprises (SIE).
Il vous reste encore quelques étapes à franchir, sans difficulté particulière : la publication de l’avis de constitution de votre société dans un journal d’annonces légales, le dépôt d’un dossier d’immatriculation au greffe du Tribunal de Commerce et le dépôt de la déclaration fiscale d’existence de votre société.
Ensuite, c’est terminé, vous n’avez plus qu’à attendre l’extrait K-Bis de votre société, date de démarrage de sa personnalité juridique propre.
Pour plus d’informations sur ce type de montage, n’hésitez pas à prendre contact avec nous en remplissant le formulaire ci-dessous, nous mettrons tout en œuvre pour vous accompagner efficacement.