Investir dans l’immobilier locatif
Vous avez pour projet d’investir dans l’immobilier ? Pourquoi ne pas investir dans l’immobilier locatif ? Valeur sûre, l’immobilier locatif a de nombreux avantages. Il permet à la fois de se constituer un patrimoine immobilier et de défiscaliser. Néanmoins, comme tout investissement, il n’est pas à prendre à la légère et nécessite une bonne préparation. Suivez le guide !
Qu’est-ce que l’immobilier locatif ?
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Un investissement dans le locatif consiste en l’achat d’un bien immobilier afin de le mettre en location. Il peut s’agir de tout bien immobilier : neuf, ancien, appartement, maison, parking, un local commercial, un bureau etc. Un tel investissement présente de nombreux avantages pour l’acheteur. La mise en location de son bien immobilier va permettre de générer des revenus. Ces revenus vont permettre à l’investisseur de percevoir des revenus complémentaires. S’il est imposable, il va pouvoir profiter des nombreux dispositifs de défiscalisation en fonction du bien immobilier acheté. Enfin, le locatif va permettre à l’acheteur de se constituer un patrimoine immobilier plus ou moins conséquent. Il s’agit donc d’un véritable placement financier qui peut rapporter gros s’il est mûrement réfléchi.
Le locatif a également un intérêt certain pour l’État. Lorsqu’un particulier ou une société investissent dans le locatif, ils contribuent à combler le déficit national de logements. Un tel investissement est donc encouragé par l’État par la création de niches fiscales.
Avant de réaliser un investissement immobilier, il faut néanmoins bien le préparer en amont.
Préparer efficacement son projet d’investissement immobilier
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Quel type de bien immobilier acheter ?
Avant d’investir, il convient de savoir quel type de bien vous souhaitez acheter. S’il s’agit d’un premier investissement ou que vous n’avez pas une grande capacité d’emprunt par exemple, vous pouvez vous tourner vers l’achat d’un studio. Votre clientèle cible va donc être principalement constituée d’étudiants. Il va donc falloir choisir l’emplacement idéal pour un étudiant : proximité des écoles ou fac, commerces. Si vous décidez d’investir dans un bien immobilier plus grand, votre cible sera plutôt une famille. L’environnement devra donc être différent. Il est alors très important de connaître sa clientèle cible avant d’investir dans un bien immobilier.
Vous allez sans doute vous demander dans quel type de logement est-il préférable d’investir ? Les logements de petites surfaces ont un meilleur rendement, néanmoins ils demandent plus de travail et comportent plus de risques. En effet, les locataires sont amenés à changer régulièrement. Les T2 ou T3 peuvent constituer un bon compromis. Néanmoins, tout dépendra de votre clientèle cible et de vos moyens.
Lorsque vous souhaitez investir dans le locatif, vous avez le choix entre l’immobilier neuf et l’immobilier ancien. L’immobilier neuf est plus cher que l’ancien : 20 à 30 % de plus en moyenne. Cette différence de prix d’achat ne se retrouve pas dans le prix des loyers. L’ancien rapporte donc généralement plus que le neuf. Néanmoins, le neuf permet de bénéficier de nombreux avantages fiscaux. Si vous êtes imposable et que vous ne souhaitez pas du tout vous impliquer, il peut être plus judicieux de se tourner vers le locatif neuf.
Vous pouvez enfin décider de louer nu ou meublé. La location nue permet d’établir un bail pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction, ce qui apporte une certaine stabilité. Au contraire, le bail d’une location meublée est établi pour un an, renouvelable également par tacite reconduction. Son fonctionnement est plus souple que pour la location vide et elle peut être plus avantageuse fiscalement.
Anticiper la rentabilité de son investissement
On mesure la rentabilité d’un investissement à sa capacité de procurer des revenus. Un bon investissement dans le locatif est un investissement rentable. Cette rentabilité doit être calculée avant tout investissement. On distingue la rentabilité brute, la rentabilité nette et la rentabilité nette nette.
Pour calculer la rentabilité brute d’un bien, il faut diviser le loyer brut annuel par le prix de revient du bien. Elle ne prend pas en compte les charges annuelles. La rentabilité nette permet de déduire des loyers, les charges et les divers frais. Elle est donc plus précise que la rentabilité brute. Enfin, la rentabilité nette nette correspond à la rentabilité de votre investissement, une fois les impôts déduits des revenus issus de vos loyers. Il existe des simulateurs de rentabilité nette afin de vous aider lors de votre investissement. Il faut que votre investissement soit rentable à minima à 6 % après impôts. Pour cela, vous devez calculer le prix d’achat en fonction du taux de rendement que vous souhaitez obtenir. Il faut donc savoir à combien vous pourrez louer votre bien. Il faut prendre en compte à la fois le loyer potentiel de votre bien, s’il était loué actuellement en l’état, ainsi que le loyer futur qui correspond à la progression supposée du loyer.
Comment investir dans l’immobilier locatif ?
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Après avoir déterminé quel bien vous souhaitez acheter, il faut désormais savoir de quelle manière vous allez l’acheter.
Investir en direct en recourant à l’emprunt
Vous pouvez investir dans le locatif en direct, sans passer par une société. Dans ce cas vous avez deux solutions. Soit payer cash soit recourir à un emprunt avec ou sans apport. Le locatif a l’avantage de se prêter tout particulièrement à l’achat à crédit. Les taux d’emprunt sont faibles et votre crédit se rembourse tout seul grâce aux loyers perçus chaque mois. Si vous avez bien calculé votre rendement, le loyer perçu sera même supérieur aux mensualités à rembourser. Afin de bénéficier du meilleur taux de crédit, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence entre les banques. Sachez néanmoins que si vous faîtes un apport personnel, votre banque vous accordera un meilleur taux d’emprunt. Les intérêts de votre emprunt sont déductibles de vos impôts, que votre bien soit en location nue ou meublée. Le financement à crédit de votre investissement immobilier est donc avantageux.
Investir dans le locatif par le biais d’une société
Il est possible d’investir dans le locatif en achetant des parts dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Nommée également « pierre papier », la SCPI est une structure d’investissement collectif qui permet d’investir dans l’immobilier par l’intermédiaire d’une société de gestion. La SCPI a l’avantage d’offrir un rendement intéressant pour un faible investissement de départ : quelques centaines d’euros pour acquérir des parts.
Il est également possible de créer une SCI (société civile immobilière) afin d’investir dans le locatif. C’est la société qui va acquérir et gérer le bien à louer. La forme sociétaire est particulièrement recommandée si vous souhaitez investir à plusieurs ou si cet investissement a pour but une donation. En effet, en cas de donation entre parents et enfants, la création d’une SCI permet de profiter d’abattements fiscaux : 100 000 € par enfant tous les 15 ans.
Quelles sont les bonnes raisons d’investir dans l’immobilier locatif ?
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L’immobilier, une valeur sûre
L’immobilier, contrairement aux placements financiers, reste une valeur sûre. S’il faut préparer en amont son investissement, investir dans le locatif, contrairement à la bourse, ne nécessite pas de connaissances spécifiques. De même, les marchés financiers sont souvent imprévisibles et victimes de fluctuations. Ce n’est pas le cas de l’immobilier qui, même en temps de crise, reste une valeur sûre.
Investir pour se constituer un patrimoine
Investir dans l’immobilier locatif est le meilleur moyen de se constituer un patrimoine à la fois durable et rentable. Source de revenu, le locatif est transmissible à ses héritiers leur permettant ainsi de jouir d’une certaine sécurité financière. Les loyers tendent généralement à la hausse, ces revenus sont donc voués à augmenter. Enfin, si vous avez besoin de liquidités, vous pouvez toujours, à l’échéance du bail par exemple, décider de vendre votre bien.
Investir pour se créer une source de revenu complémentaire
En plus d’être durable, le locatif est rentable. Il permet de générer des revenus réguliers et évolutifs. On estime la rentabilité d’un investissement dans le locatif entre 3 et 7 % en moyenne, mais on peut également atteindre des rentabilités à deux chiffres. Cette rentabilité en fait un investissement plus attractif qu’un placement financier ou une assurance-vie. Ces revenus ont l’avantage d’être passifs, ils ne nécessitent pas de travail de votre part. Ils viennent alors compléter votre salaire voire, si vous possédez plusieurs biens immobiliers, le remplacer. Cet argent supplémentaire, que vous arrivez à dégager grâce à la mise en location d’un bien immobilier, peut vous permettre de financer la maison de vos rêves. En investissant dans le locatif de la bonne manière, vous augmentez votre capacité de financement.
Vous pouvez également considérer cet investissement comme un placement pour préparer votre retraite. En générant un revenu complémentaire régulier, le locatif vous permet d’épargner et ainsi d’anticiper au mieux votre retraite. Cette option vous assure alors une retraite sereine et plus confortable.
Investir pour défiscaliser
De nombreux investisseurs optent pour le locatif, afin de profiter des nombreux avantages fiscaux mis en place par l’État. Le dispositif de la loi Pinel permet aux acheteurs d’un bien immobilier mis en location, de réduire jusqu’à 21 % de leurs impôts sur le revenu. Pour en bénéficier, le logement doit être neuf et loué nu pour une période de 12 ans. Le dispositif de la loi Censi Bouvard, quant à lui, permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 %. Pour profiter de cette niche fiscale, le bien mis en location doit être meublé et se situer dans une résidence de services. Enfin, si vous décidez d’investir dans l’ancien, vous pouvez bénéficier de la loi Malraux. Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur ses travaux de restauration, dans la limite de 30 000 € par an.
Le locatif est un investissement sûr et durable. Rentable, il participe à la constitution de votre patrimoine et génère des revenus complémentaires et réguliers, tout en vous permettant de défiscaliser. Alors, qu’attendez-vous pour vous lancer ?