La pierre est le placement préféré des français. En général, le premier réflexe d’un particulier qui veut investir dans la pierre, c’est de se tourner vers l’investissement locatif d’habitation. Or, il y a bien d’autres possibilités d’investir dans l’immobilier que l’immobilier d’habitation. Ces autres moyens, beaucoup moins connus, sont également, la plupart du temps, beaucoup plus rentables. On veut parler de l’immobilier commercial, professionnel ou entreprise. Ces termes recouvrent une multitude de situations et de particularités, notamment fiscales et financières.
Typologie de l’immobilier commercial
Selon la définition donnée par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), l’immobilier commercial, dit aussi CRE (Commercial Real Estate), recouvre l’ensemble des biens détenus par des acteurs professionnels qui n’en sont pas les occupants et qui en retirent un revenu à titre habituel.
De ce point de vue, cet immobilier, souvent appelé immobilier tertiaire, comprend des actifs très diversifiés, tels que des bureaux, des locaux commerciaux, des entrepôts logistiques, des parkings, des hôtels, des restaurants, des locaux professionnels et, même, des locaux d’habitation, quand ils sont détenus, notamment, par des sociétés anonymes.
Ces actifs sont gérés par des acteurs professionnels, également, très divers. On y trouve aussi bien des institutionnels que des sociétés foncières telles que des SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées), des fonds dédiés aux professionnels (OPCI professionnels), des fonds « retail » destinés aux particuliers sous forme de SCPI ou OPCI « grand public » et des fonds patrimoniaux sous forme de SCI (Société Civile Immobilière) ou de SCS (Société en Commandite Simple).
Sur un volume de transactions portant sur près de 30 milliards d’euros par an, les trois quarts concernent des actifs situés dans la région parisienne et pour les deux-tiers, il s’agit d’immobilier d’entreprise et, plus particulièrement, de bureaux. Une grande partie de cette concentration est due à l’intervention de fonds étrangers. Cette dernière a pour effet de diminuer, mécaniquement, le poids relatif des autres segments de ce type d’immobilier, de même que l’implantation dans d’autres zones géographiques.
Sécurité et rentabilité de l’immobilier d’entreprise
Si le marché de l'immobilier d'entreprise est aussi important et attire autant d'acteurs, c'est qu'il présente de multiples avantages. Ils tiennent en deux mots : sécurité et rentabilité.
Sécurité de l'investissement commerce
La sécurité d'un investissement dans de l'immobilier tertiaire résulte de deux facteurs : la stabilité locative et les garanties du bail commercial. En effet, le preneur d'un bail commercial le signe, en général, pour au moins, neuf années consécutives. Cette durée minimale est divisée en trois périodes de trois ans. A la fin de chacune de ces périodes, le montant du loyer peut être revu.
Ce bail fait, par ailleurs, partie intégrante de son fonds de commerce. Ce qui renforce son obligation de payer son loyer, car une défaillance de sa part, à ce niveau, se traduit immédiatement par une diminution de la valeur de son fonds.
Ce lien s'étend, même, aux preneurs successifs, en cas de cession du fonds. Le cédant est, en effet, solidairement responsable, auprès du bailleur, du paiement par le repreneur du loyer et des charges, du fait de la clause de garantie solidaire.
En outre, un bail commercial est beaucoup plus souple qu'un bail de location ordinaire. Ses clauses sont définies par l'accord des parties et leur non-respect peut entraîner sa rupture par une simple ordonnance judiciaire.
A noter, cependant, que depuis la loi Pinel, tous les baux, conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, sont beaucoup plus restrictifs, en ce qui concerne la répartition des charges et des travaux.
Autrement dit, le propriétaire des murs d'un local professionnel ou commercial, loué à un exploitant, bénéficie d'une location à long terme, avec peu ou pas de rotation, et de la possibilité de récupérer, rapidement, la libre disposition de son bien, en cas de non-paiement des loyers, par exemple.
Rentabilité de l'immobilier tertiaire
Investir dans l'immobilier de service peut être très rentable, en tout cas, les rendements observés sont, en général, deux fois plus élevés que ceux d'un investissement immobilier classique. Il n'est pas rare, en effet, de voir évoluer ces taux entre 4 et 8 % nets par an, car les loyers ne sont pas plafonnés et dépendent de la valeur de l'emplacement.
Il est possible de créer des rentabilités élevées en installant des locataires qualitatifs.
Sur le plan fiscal, les revenus tirés de la location d'un bien à usage professionnel sont considérés comme des revenus fonciers et bénéficient, à ce titre, du régime fiscal correspondant. Ils peuvent donc être dégrevés de toutes les charges afférentes à l'achat et à l'entretien du bien, dans la limite de 10 700 euros par an. De plus, les montants non imputables, du fait de ce plafond annuel, peuvent être reportés sur les années suivantes, pendant une période de 10 ans.
Il convient de noter que le paiement des droits de mutation n'est pas admis en déduction des revenus fonciers par l'administration fiscale. Ces droits sont actuellement de l'ordre de 5,8 % et s'appliquent au prix du bien tel qu'il figure dans l'acte de vente. Ils correspondent à la quote-part d'une taxe départementale pour 4,5%, d'une taxe pour les communes de 1,20% et d'une taxe pour l’État égale à 2,37 % du montant de la taxe départementale.
L'investissement commerce en pratique
Il y a trois façons pour un particulier de faire un investissement dans des murs commerciaux : l'investissement en gestion directe, l'investissement en gestion partagée, et l'investissement en gestion indirecte.
L'investissement en immobilier professionnel en gestion directe
Dans ce cas de figure, le particulier recherche, par lui-même ou avec l'aide d'une structure spécialisée, un bien conforme à ses objectifs patrimoniaux, pour en faire l'acquisition et le mettre, ou le garder, en location.
Le prix offert n'est qu'une variable parmi d'autres. Il est de l'intérêt de l'investisseur de faire une analyse poussée de l'environnement économique du fonds qui va être exploité dans ses murs. S'il s'agit de murs commerciaux, tout est affaire d'emplacement et de mode d'exploitation.
Un emplacement peut être encore plus valorisé, s'il est associé à un mode d'exploitation combinant présence physique et présence sur le web.
Dans ses derniers chiffres clefs, la Fevad (fédération des e-commerces et de la vente à distance) montre, sans ambiguïté, qu'une boutique associée à un site de e-commerce augmente, de ce fait, considérablement son taux de fréquentation, sa zone de chalandise, et donc, ses ventes. Cela suppose, néanmoins, pour qu'il en soit ainsi, que le site de e-commerce soit correctement optimisé, suivant les standards du référencement naturel.
Pour ce qui est de la mise en œuvre, l'investisseur peut faire, soit l'opération en nom propre, soit par l'intermédiaire d'une SCI. Pour plus de détails, voir l'article ici.
L'investissement tertiaire en gestion partagée
L'investisseur qui craint de se retrouver isolé dans sa recherche d'un bien commercial de qualité et qui veut pouvoir suivre en direct la gestion de sa location, peut recourir à la solution offerte par une SCS (Société en Commandite Simple).
En achetant des parts d'une SCS, l'investisseur en devient un associé. S'il ne participe pas à la gestion de la société, il est dit associé commanditaire et, à l'inverse d'une SCI, sa responsabilité est limitée à son apport. S'il participe à cette gestion, avec au moins un autre associé, il est dit associé commandité. Il est alors considéré comme commerçant et déclaré responsable indéfiniment et solidairement des dettes de la société.
En général, dans ce type de société, figure toujours, parmi les associés, un opérateur connaissant bien le marché de l'immobilier de commerce.
Enfin, les conditions de sortie sont fixées à l'avance et consignées dans une clause correspondant à une promesse d'achat, assortie d'une revalorisation annuelle minimum. En général, le prix d'une part de SCS est relativement élevé.
L'investissement pierre en gestion indirecte
Compte tenu de son profil d'épargnant, il peut être plus simple pour l'investisseur de se constituer un portefeuille de valeurs mobilières, cotées ou non cotées, émises par des sociétés immobilières spécialisées telles que des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), non cotées, ou des SIIC (Sociétés d'Investissement Immobilier Cotée). C'est la raison pour laquelle on en parle comme d'un investissement pierre papier.
Associé dans le cadre d'une SCPI ou actionnaire dans le cadre d'une SIIC, l'investisseur n'a pas à s'occuper de la gestion directe des biens de la société dans laquelle il a investi. Par ailleurs, la valeur d'une part de l'une ou l'autre de ces structures est relativement peu coûteuse. Sa revente dépend du prix du marché, fixé soit de gré à gré, soit en Bourse.
Conseils pratiques pour investir en immobilier entreprise
Peu connu des investisseurs particuliers, l'investissement commerce peut être, pourtant, très attractif et source d'une rentabilité largement supérieure à la rentabilité d'un investissement immobilier classique.
Il n'en reste pas moins que la diversité même des actifs, concernés par l'investissement en locaux professionnels, justifie que l'investisseur intéressé n'hésite pas à recourir, autant que de besoin, aux conseils de spécialistes en location de murs commerciaux, qui en connaissent bien le marché.
De la location de parkings à la location de bureaux, en passant par la location de murs de boutiques, de centres commerciaux, ou d'entrepôts logistiques, etc., le champ couvert par l'investissement en murs professionnels est extrêmement divers et correspond à une véritable mosaïque d'environnements économiques, aussi bien locaux que nationaux, voire internationaux.
Pour toutes ces raisons, et plus encore que dans l'immobilier classique, l'investisseur doit adopter, avant de s'engager, une démarche rationnelle, prenant en compte l'ensemble des facteurs pouvant influer sur la valeur de son investissement, et pas seulement son montant ou les avantages fiscaux qu'il peut en retirer.