Loi Pinel : tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer dans votre investissement immobilier

Loi Robien, loi Borloo, loi Duflot, et maintenant Pinel : il semble que chaque quinquennat accouche de son propre dispositif de défiscalisation immobilière, comme autant de promesses à destination des ménages qui souhaitent investir dans un bien neuf. Si les perspectives offertes par ces lois sont toujours enjolivées par les gouvernements et les promoteurs, il convient de bien réfléchir et d’examiner la loi point par point avant de se lancer dans un projet d’investissement.

Nous allons donc décrypter la loi Pinel, pour vous donner les clés de compréhension sur ce dispositif un peu trop souvent fantasmé.

La loi Pinel : en quoi consiste-t-elle concrètement ?

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Cette loi a été baptisée selon le nom de Sylvia Pinel, qui l’a portée alors qu’elle était ministre du Logement et de l’Égalité des territoires dans le gouvernement de Manuel Valls. Entrée en vigueur le 1er janvier 2015, elle consiste en une mesure de défiscalisation pour des ménages qui décident d’investir dans l’immobilier neuf, en remplacement de la loi Duflot.

Le principe de base de ces lois consiste en un partenariat mutuellement bénéfique pour l’État et pour les contribuables, via une réduction d’impôt consentie en contrepartie de conditions d’investissement strictes.

Ainsi, la loi de défiscalisation Pinel s’applique sous la forme d’une réduction d’impôts, dont le montant est corrélé au montant et à la durée de l’investissement réalisé. Le cœur de ce dispositif réside dans l’obligation qui est faite à l’investisseur de louer son bien, pour une période minimale de 6 ans.

De plus, la location du bien immobilier acquis se fait selon des loyers strictement encadrés, en moyenne 10% en dessous des prix du marché. L’idée étant de permettre à des personnes aux revenus modestes d’accéder à un parc locatif neuf de qualité.

Loi de défiscalisation Pinel

Combien peut-on concrètement gagner en en bénéficiant ?

Avant de vous lancer dans un investissement Pinel, vous aurez probablement à prendre votre calculette pour vérifier que le jeu en vaut bien la chandelle. Nous ne saurions que trop vous conseiller d’éviter les simulateurs en ligne proposés sur les sites des promoteurs, dont les calculs seront toujours tournés de manière à ce que le résultat présenté soit séduisant pour l’acheteur.

Voici tout d’abord les taux de réduction fiscale appliqués selon la durée que votre bien sera mis en location :

  • Pour une durée de 6 ans de location de votre bien acquis, vous pourrez déduire 12% du montant total de l’investissement réalisé de votre impôt sur le revenu
  • Pour une durée de 9 ans de location, ce taux passe à 18%
  • Enfin, pour une durée de 12 ans de location, ce taux passe à 21%

Contraintes et limites

Une fois cela dit, il y a quelques règles du dispositif Pinel à garder à l’esprit. Tout d’abord, l’investisseur ne pourra pas faire ce qu’il veut concernant la fixation du loyer demandé. Celui-ci est encadré par la loi, de sorte que le bien soit accessible pour des ménages aux revenus modestes.

Ensuite, la réduction d’impôts obtenue rentre dans le plafond annuel des niches fiscales, qui est fixé à 10 000 € par an.

Enfin, il n’est possible de réaliser que deux opérations par année, avec un plafond maximal d’investissement fixé à 300 000 €, et un prix du mètre carré ne devant excéder les 5500 €. Et bien sûr, l’investissement doit être réalisé dans le neuf.

Est-il possible d’investir partout sous le régime de défiscalisation Pinel ?

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Tout sur les zones géographiques éligibles

L’esprit de la loi de défiscalisation Pinel est de favoriser l’investissement dans l’immobilier neuf là où la demande locative est plus forte que l’offre de logements. Il est donc logique que la loi circonscrive son périmètre d’exécution à des zones géographiques particulières. Celles-ci varient même dans le temps, aussi faut-il prendre garde et bien se renseigner avant de passer à l’action.

Voici donc les zones éligibles définies par la loi de finances 2018, entrée en vigueur depuis le 1er janvier 2018, établies par l’administration selon la tension du marché immobilier sur le territoire national :

  • Zone A : la Région Île-de-France, la Côte d’Azur, les villes de Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la zone frontalière proche de Genève
  • Zone A1 : la ville de Paris et 29 communes de la petite couronne de la capitale
  • Zone B1 : englobe la grande couronne parisienne, les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la Corse, les départements d’outre-mer et d’autres villes où l’immobilier est cher, telles Annecy, Bayonne, Chambéry, La Rochelle ou encore Saint-Malo

Les exceptions

En ce qui concerne les zones B2 (villes de plus de 50.000 habitants situées à proximité de la zone B1) et C (le reste du territoire national), l’investissement immobilier sous le régime de la loi de défiscalisation Pinel y est encore possible sous certaines conditions. Il faut que la demande de permis de construire du bien acheté ait été déposée avant le 1er janvier 2018, et que l’achat ait impérativement été réalisé avant le 1er janvier 2019.

De plus, il faut que le territoire concerné fasse l’objet d’un agrément. Vous pouvez notamment vérifier cela sur le portail en ligne du service public.

Bien mesurer les implications locatives du dispositif Pinel avant de s’engager

Au-delà du fait que vous louerez en-dessous des prix du marché, il faut bien prendre en compte le fait que le bail de location doit être signé dans les 12 mois qui suivent l’acquisition de votre bien, sans quoi la défiscalisation ne pourra être accordée.

Voici quelques détails chiffrés sur le plafonnement des loyers des appartements Pinel, pour un bail signé sur l’année 2018 :

  • En zone A: 12,59 euros par mètre carré
  • En zone A1: 16,96 euros par mètre carré
  • En zone B1: 10,15 euros par mètre carré

Sachez également que pour les studios et les appartements de type T2, la loi prévoit un coefficient de majoration de 1,2 de ces prix, qui tient compte du fait que les petites surfaces se louent plus cher au mètre carré.

Pour obtenir le prix de location final de votre bien, le calcul est complexe. Il prend en compte sa localisation, le revenu fiscal de référence de vos locataires de même que leur situation maritale.

Au final, l’administration estime qu’environ 70% des foyers fiscaux sont éligibles au dispositif Pinel. Trouver un locataire ne relève donc en général pas du casse-tête.

Les écueils et éléments à prendre en compte avant de se lancer dans un investissement Pinel

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Si le dispositif peut paraître attrayant, il faut garder en tête que vous ne pourrez revendre votre bien durant toute la durée qu’il sera en location (6, 9 ou 12 ans selon le choix que aurez fait).

De plus, il ne faut pas perdre de vue qu’il y a toujours un risque d’impayés par vos locataires, notamment pour ceux dont les revenus sont les plus modestes. Même s’ils ne représentent qu’une partie très marginale des locataires, aller en justice contre un mauvais payeur est toujours un mauvais moment à passer. Mieux vaut donc se prémunir avec une assurance contre les loyers impayés.

Enfin, d’une manière générale, il convient de se méfier des promesses brandies par les promoteurs, qui aiment faire miroiter des taux de rentabilité élevés et des programmes de construction fantasmés. Si la loi de défiscalisation Pinel vous permet d’économiser jusqu’à 63 000 euros sous forme de réductions d’impôts, il faut intégrer dans vos calculs toutes les variables qui pèseront sur la rentabilité de votre investissement : impôts fonciers, décote de la valeur de votre bien, coût de votre crédit (si vous faites le choix d’emprunter), tous ces paramètres doivent être minutieusement scrutés.

Néanmoins, si l’on prend toutes les précautions nécessaires, la loi de défiscalisation Pinel reste un bon levier pour accéder à l’immobilier neuf. En cela, pour des ménages prêts à se lancer dans un investissement, nous ne saurions que trop conseiller de profiter des potentialités offertes par la loi, tout en se faisant accompagner au mieux pour éviter les écueils qui peuvent survenir.

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