Vous rêvez de vous constituer un patrimoine ? De vous assurer une source de revenus en vue de la retraite ? Optez pour la location meublé non professionnel. Ce dispositif juridique existe depuis 1949 et aucun gouvernement n’a jamais osé y touché parce qu’il constitue un garde-fou en cas de crise du logement. Il s’agit d’une niche fiscale extrêmement commode et très simple. Vous pouvez choisir vous-même votre régime d’imposition et votre mode de location qu’elle soit pérenne, saisonnière ou temporaire.

Loueur en meublé non professionnel, un statut simple et ouvert à tous

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Des contraintes extrêmement réduites

La location en meublé non professionnel est ouvert à tous les contribuables. Les conditions imposées au bailleur sont fort peu contraignantes : les revenus qu’il tire de la location du meublé doivent rester inférieurs ou égaux à 23 000 euros par an. Ils ne peuvent représenter plus de 50% de ses revenus annuels globaux.

Un statut ouvert à tous les contribuables

Le statut est ouvert à tous les contribuables et ne contraint pas le bailleur à créer une société. Il est parfaitement compatible avec une activité salariée. Vous avez le droit de conserver votre meublé comme de le vendre. Vous pouvez également louer votre meublé à titre saisonnier (gîtes, chambres d’hôtes etc.).

Devenir loueur en meublé non professionnel

Pour obtenir ce statut si convoité il suffit d’adresser le formulaire Cerfa PO i au Tribunal de commerce dans les quinze jours qui suivent la mise en location de votre meublé. Vous recevrez un numéro de SIRET en retour.

Le régime micro BIC : le plus simple mais pas le plus avantageux

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Il existe deux régimes fiscaux pour les loueurs en meublé non professionnel. Le régime micro BIC est celui de la micro-entreprise.

Le régime de la micro-entreprise

Le régime micro-BIC est celui de la micro-entreprise. Il fixe de plafond de 70 000 euros de revenus annuels et s’applique donc à la location en meublé non professionnel.

Votre revenu net imposable est calculé après un abattement forfaitaire de 50% du total de vos revenus annuels. Si votre bien est classé meublé de tourisme l’abattement s’élève à 71%.

La simplicité du régime micro BIC

Pour en bénéficier il suffit de consigner le montant de vos revenus sur votre déclaration d’impôts. C’est l’administration fiscale qui se chargera d’appliquer l’abattement et d’évaluer le total de votre contribution. Vous n’aurez qu’à mettre à jour vos recettes annuelles pour profiter du régime micro BIC. Ce dernier reste cependant moins intéressant que le régime réel.

Quelques conseils

A l’inverse du régime réel simplicité le régime micro BIC ne prévoit aucune déductibilité de vos travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration. Si vous souhaitez alléger vos factures n’hésitez pas à contacter l’Agence nationale de l’habitat. Elle vous tiendra informé de toutes les solutions existantes pour entretenir et rénover votre bien.

Le régime réel simplifié : généralement le plus avantageux

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Les conditions du régime réel simplifié

Pour bénéficier du régime réel simplifié vos revenus annuels ne doivent pas être inférieurs à 70 000 euros ni supérieurs à 238 000 euros hors taxes. En deçà de 70 000 euros vous êtes classés en régime micro BIC. Au-delà, vous passez au régime réel ordinaire.

Le calcul du bénéfice imposable : recettes – charges et amortissements

Le régime réel simplifié se confond avec les règles qui s’appliquent aux bénéfices industriels et commerciaux : il consiste à soustraire un certain nombre de charges et d’amortissements de vos recettes.

Les recettes sur lesquelles est calculé le régime imposable

Les recettes comprennent :

· La somme totale des loyers (qu’ils aient été encaissés ou non)
· Les provisions pour charges
· Les recettes accessoires.

Les charges et amortissements

Le régime réel simplifié vous permet de déduire quantité d’amortissements et de charges. C’est son intérêt principal. Il permet notamment d’échapper à l’impôt sur la fortune.

Les charges déductibles

Grâce au régime réel simplifié il vous est possible de déduire de très nombreuses charges :

· Les frais de gestion et la rémunération de l’expert comptable.
· Les abonnements et consommations (factures téléphoniques et Internet par exemple) inclus dans le loyer et dont vous recevez la facture.
· Le coût de l’assurance (à condition que le meublé soit inscrit à l’actif du bilan).
· Les droits d’enregistrement et les émoluments des notaires imputables à l’achat des locaux si ces derniers sont inscrits à l’actif.
· La taxe foncière (à condition que le meublé soit inscrit à l’actif du bilan).
· Les intérêts des emprunts auxquels s’ajoutent le frais de dossier, de garanties et de primes d’assurance (à condition que le meublé soit inscrit à l’actif du bilan).
· Les factures de réparation et d’entretien.
· Les dépenses de procédure (lors d’un conflit avec le locataire) et les provisions pour risques (en cas d’impayé).

Les amortissements déductibles

L’amortissement se définit par la dépréciation de la valeur de votre meublé au cours d’une année. Il est calculé en étalant le coût de votre meublé sur sa durée d’utilisation. La déductibilité des amortissements est très avantageuse pour le bailleur. Elle concerne :

· Les travaux d’amélioration, d’agrandissement, de construction et de reconstruction si le bien est inscrit à l’actif.
· L’amortissement du mobilier et du matériel s’ils sont inscrits à l’actif
· L’amortissement des locaux s’ils sont inscrits à l’actif.

Si vous envisagez de vendre votre meublé, sachez que les amortissements ne sont pas intégrés dans le calcul de la plus-value. Il s’agit là d’un avantage non négligeable qui vous permet de conserver votre bien sur de longues années. Votre meublé sera régi par la plus-value des particuliers.

Quelques conseils

Le régime fiscal simplifié est très avantageux, surtout si vous possédez plusieurs meublés. Il est fortement recommandé d’inscrire à l’actif votre meublé, le mobilier et le matériel qu’il contient. Il suffit pour cela d’inscrire votre meublé sur le tableau n°2033C des immobilisations et amortissements.

Si vous êtes déficitaire

Votre déficit est répercuté dans sa totalité sur vos recettes à venir de location meublée pour dix ans au moins. Vous vous trouvez ainsi exempté d’impôts sur votre location meublée pour une durée de dix ans. Le régime réel simplifié est très intéressant pour préparer sa retraite.

Les formalités administratives du régime réel simplifié

Pour bénéficier du régime réel simplifié il vous faut remplir le formulaire n°2031-SD et l’adresser au Centre des Finances Publiques dont vous relevez. Vous êtes également tenu d’inscrire vos recettes sur votre déclaration de revenus.
Le formulaire n°2031-SD doit inclure :
· Un relevé des provisions, amortissements dérogatoires et déficits reportables(annexe n°2033-D).
· Un compte de résultat associant le résultat comptable et le résultat fiscal (annexe n°2033-B)
· Un tableau mentionnant la valeur ajoutée réalisée (annexe 2033-E.
· Un tableau des immobilisations, amortissements etc. (annexe n°2033-C).
· Un bilan simplifié qui présente les dettes et les créances constatées lors de la clôture de l’exercice (annexe n°2033-A).

Si ces démarches vous paraissent complexes n’hésitez pas à vous adresser à la Chambre de Commerce et d’Industrie le plus proche ou au Centre de formalités des entreprises. Ils ne manqueront pas de vous conseiller et de vous informer.

Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard donne droit à une réduction d’impôt évaluée sur un montant annuel maximal de 300 000 euros pour les loueurs en meublé non professionnel qui auront investi dans des résidences pour étudiants et des établissements ou résidences pour handicapés ou personnes âgées. Le bail doit durer au moins neuf ans.

Les inconvénients de la location en meublé non professionnel

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Si vous avez acheté votre meublé dans une résidence de services

Votre gestionnaire fait faillite

Vous ne disposez que d’un an pour retrouver un gestionnaire. Au-delà vous perdrez les avantages de la location en meublé non professionnel.

En cas de hausse des taux d’intérêt

En cas de hausse des taux d’intérêt votre meublé perdra mécaniquement de la valeur. C’est là un danger très réel à moyen et long terme.

A la fin du bail

Si vous renoncez à renouveler le bail (qui dure au moins 9 ans) vous devrez verser à votre locataire à votre gestionnaire une compensation financière appelée indemnité d’éviction.

En cas de revente

Il existe plusieurs types de résidences de service : seniors, affaires, tourisme, étudiantes. Si elles cessent d’attirer des locataires vous risquez de faire une moins-value en cas de revente.

Quelques conseils

Si votre meublé se trouve dans une résidence étudiante

Optez pour une résidence située à proximité de centres universitaires et de réseaux de transports. Vous serez certain de trouver des locataires sur le long terme.

Si votre meublé se trouve dans une résidence d’affaires

Choisissez les quartiers d’affaires, les aéroports, les gares voire les zones industrielles des principales métropoles : La Défense à Paris, La Part-Dieu à Lyon, Euroméditerranée à Marseille, Euralille.

Si votre meublé se trouve dans une résidence touristique

Privilégiez les littoraux et les stations de sports d’hivers. Vous serez nécessairement démarché par de futurs locataires.

Si votre meublé se trouve dans une résidence médicalisée

Choisissez le centre-ville afin que vos locataires restent auprès de leurs familles. Assurez-vous des qualités du corps médical, bien évidemment

Optez pour une résidence sécurisée

Quel que soit votre choix, privilégiez une résidence sécurisée qui rassurera vos locataires.

Si vous avez acheté votre meublé dans un immeuble traditionnel

Si vous avez acheté dans un immeuble traditionnel, le risque majeur est celui des impayés. Vous n’êtes pas assuré a priori de trouver des locataires comme dans une résidence de service.