ACHAT IMMOBILIER EN 3 ÉTAPES

Pour réussir son investissement immobilier, l’investisseur doit passer par 3 grandes étapes: trouver une bonne affaire, obtenir un financement et installer des bons locataires.

Chaque étape à son importance, et l’investisseur doit avancer en suivant cet ordre.

Voyons de plus près chacune de ces étapes:

 

ÉTAPE 1: Trouver une bonne affaire

Avant tout qu'est-ce qu'une bonne affaire ?

Un bien immobilier peut-être très intéressant pour une personne et beaucoup moins pour une autre. Autrement dit, le terme "bonne affaire" est relatif par rapport aux différents profils d'investisseurs immobilier.

Par exemple, un investisseur qui cherche uniquement à obtenir une rentabilité élevée va privilégier, dans ses recherches, un prix du mètre carré bas. De plus, il va chercher à optimiser le loyer perçu. Donc la bonne affaire pour cet investisseur serait:

  • Acheter en moyenne 30% moins chère que le prix du marché
  • Créer de la valeur: travaux, restructuration, division etc.
  • Encaisser un ou des loyers élevés: location meublée, location saisonnière, collocation etc.

Ces différentes méthodes peuvent permettent aux plus ambitieux de:

  • Générer des revenus complémentaires: grâce aux loyers perçus
  • Développer un patrimoine immobilier: en répétant l'opération à plusieurs fois
  • Vivre de ses investissements: lorsque les biens seront entièrement payés ou que les loyers perçus génère de l'excédent.

Ce type d'investissement est très appréciable mais présente tout de même certains inconvénients:

  • Plus difficile à trouver: il faut prendre du temps, savoir saisir les opportunités et être réactif
  • Gestion des travaux parfois difficile: les délais ne sont pas toujours respectés
  • Risque de Turn over: les locations courtes durées et/ou collocations nécessitent plus gestion vu que les locataires sont amenés à changer plus souvent.

Objectif Patrimonial

Inversement, pour un investisseur qui dispose d'un apport par exemple, et qui cherche uniquement à placer son argent dans l'immobilier sans forcément vouloir vivre de son investissement ou développer un patrimoine, va chercher plutôt à acheter un bien "sûr" pour sécuriser son placement:

  • Prix du mètre carré stable: pour ne pas subir obligatoirement une éventuelle baisse des prix de l'immobilier
  • Situation géographique de premier ordre: afin d'éviter d'avoir des périodes vacantes
  • Locataire en place: profil stable
  • Très peu de gestion: locataire long terme

Certes, ce type d'investissement ne présente pas tout les avantages de l'investissement locatif à haut rendement, mais reste un bon placement pour les personnes concernées tant que l'apport permet de réduire le montant du crédit et que le bien s'autofinance.

Pour répondre à notre question, vous l'avez compris la bonne affaire parfaite c'est celle qui:

  • s'autofinance
  • génère du cash flow positif
  • permet de sécuriser son placement

 

 

ÉTAPE 2: Obtenir un financement

Avec ou sans apport ?

C'est généralement les premières questions que nous nous posons lorsque l'on souhaite investir dans l'immobilier:

  • doit-on avoir un apport obligatoirement ?
  • Si oui, de combien ?
  • Si j'ai le choix, dois-je mettre tout mon argent pour réduire le crédit ou non ?

La réponse est NON pas obligatoirement.

Pour investir dans l'immobilier, plus précisément dans l'investissement locatif résidentiel, il est possible d'utiliser le levier bancaire à 100% (et même 110% incluant les frais de notaires) pour les premiers achats.

Pour cela il faut remplir plusieurs conditions, notamment:

  • Avoir une situation stable: salarié en CDI idéalement, ou justifier d'autres sources de revenus solides.
  • Comptes bancaires saints: ne pas être à découvert, ne pas avoir de crédit à la consommation etc.
  • Le bien doit s'autofinancer: c'est le résultat d'une bonne affaire

Donc la solution sur laquelle l'investisseur doit travailler, c'est de trouver et mettre en place un financement qui rapporte en allant chercher des rentabilités de 9% minimum en moyenne.

 

La règle numéro 1: l'autofinancement

Tout les investisseurs qui souhaitent pouvoir se développer sans bloquer ses capacités d'emprunts auprès des banques, sont soumis à la règle de l’autofinancement qui permet de développer un patrimoine immobilier en utilisant le levier bancaire.

La règle est simple: les gains doivent couvrir toutes les dépenses

Plus précisément, les loyers perçus par les locataires doivent être au minimum égales aux sorties d'argent  certaines:

  • Mensualités: remboursement du crédit
  • Charges: copropriété ou autre qui ne sont pas facturables
  • Taxes: un propriétaire doit payer la taxe foncière par exemple
  • Assurances: décès-invalidité obligatoire, loyers impayés facultatif
  • Impôts: ils peuvent être optimisés, surtout les premières années.

 

Si l'investissement suit cette règle, l'obtention d'un crédit devient beaucoup plus simple. Mais pour être quasiment certains de pouvoir utiliser toujours le levier bancaire, l'investissement doit générer du cash flow positif.

Autrement dit, les gains doivent être supérieurs aux dépenses, idéalement de 20 à 30%.

Dans ce cas, il est possible d'épargner tout les mois et réinvestir régulièrement en utilisant le levier bancaire pour développer un patrimoine immobilier.

Généralement, le but d'un apport personnel est de permettre l'autofinancement du bien en réduisant le crédit et donc avoir des mensualités de remboursement diminuées.

 

Avantages et inconvénients d'investir AVEC un apport personnel:

  • Permet de sécuriser son argent dans la pierre
  • obtenir plus facilement un financement
  • Diminue le montant et la durée du crédit
  • L'effet de levier est moins important
  • Le TRI (taux de rentabilité interne) est plus faible

Avantages et inconvénients d'investir SANS apport:

  • Il n'est pas nécessaire d'avoir de l'argent de côté
  • L'effet de levier bancaire optimisé
  • TRI important
  • Retour sur investissement très intéressant
  • Mise en place plus difficile et nécessite du travail

 

Dans tout les cas, si l'objectif de l'investisseur est de se développer, il ne doit pas bloquer ses capacités d'emprunts lorsqu'il investit.

 

ÉTAPE 3: Installer des bons locataires

Qu'est-ce qu'un bon locataire ?

Un bon locataire c'est un locataire qui paie son loyer et qui ne dégrade pas le bien.

Pour trouver vos locataires, vous pouvez confier la mission à une agence immobilier, ou vous en occuper vous-même en mettant des annonces sur les sites spécialisés comme le bon coin par exemple.

Le profil d'un locataire varie en fonction du type de location qui est proposé:

  • Location simple: généralement sur du long terme, donc les locataires sont stables
  • Location meublé: locataires de qualités mais nécessite de l'entretien
  • Location courte durée: beaucoup de va et viens, les vacanciers par exemple dégradent facilement le mobilier
  • Collocation: souvent des étudiants qui ont des garants (leurs parents).

Les locations simples sont souvent les moins rentables mais les plus sécurisées et celles qui nécessitent le moins de gestion.

Les locations meublés courtes durées et collocations sont généralement les plus rentables mais les locataires de qualités sont plus difficiles à garantir.

Dans tout les cas, il faut choisir ses locataires sur dossiers pour sélectionner les meilleurs.

 

Locataire solide:

  • Revenus de minimum trois fois supérieur au loyer mensuel
  • Contrat de travail CDI
  • Garants: les parents sont les meilleurs garants.

 

A noter que les couples sont appréciables car deux personnes qui travaillent est plus rassurant pour un propriétaire.

 

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